[尹政府1年]⑫躲过硬着陆危机…下半年变量是经济衰退

by Im Onyu

Published 03 May.2023 06:00(KST)

Updated 03 May.2023 08:30(KST)

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美国“巨幅加息”后交易骤减
买入情绪触底 IMF以来房价最大跌幅
全面放松监管交易量回升

在尹锡悦政府上台一年的时间里，受放松监管预期提振而起步走强的房地产市场，在经历史无前例的加息和成交“冰封”后，以自1998年外汇危机以来最快的速度垂直下坠。所幸通过迅速解除调控区域和放松贷款监管，才勉强堵住了“硬着陆”的口子。随着交易回暖，“房价见底论”也开始谨慎浮现。专家预计，下半年房地产市场的走向将由是否出现“经济衰退”所左右。

史无前例加息引发“成交失踪”…1998年以来最大危机

去年3月尹总统当选后，放松监管预期扩散，使得在韩国银行基准利率上调背景下略显疲弱的房地产市场开始蠢蠢欲动。尤其在4至5月，重建潜力较高的江南、阳川一带涨势尤为突出，总统办公楼迁址议题也带动了龙山一带的购房情绪。

图片由联合通讯社提供

但在美国联邦储备委员会采取“巨幅加息”（加息0.75个百分点）的情况下，仅凭放松监管预期，远不足以抵挡房价下跌。随着“房价已到高位”的认知扩散，去年6月全国住宅综合（包括公寓、联排、多户独栋住宅）买卖价格时隔2年10个月、在2019年8月之后首次出现下跌（-0.01%。）

紧接着，7月韩国银行史上首次采取“较大幅度加息”（加息0.5个百分点），基准利率升至2.25%，房地产市场遭遇严重的成交“断崖”。作为全国公寓市场“晴雨表”的首尔公寓成交量，月度甚至不足1000套。7月646套、8月713套、9月608套、10月558套、11月729套、12月834套，均停留在这一水平。

成交失踪很快演变为价格暴跌。根据KB房地产数据，去年全国公寓价格继1998年外汇危机（-13.56%）之后，再次经历了最大跌幅（-3.12%。）按市、道来看，世宗市跌幅最大（-11.97%。）其次是拥有东滩新城的华城（-10.63%）、光明（-9.84%）、水原（-8.47%）、扬州（-7.41%）、果川（-7.16%）、大邱（-7.15%）、大田（-6.65%）、仁川（-6.12%）等地，深陷房价暴跌泥潭。

“要挡住硬着陆”…以破格放松监管重振市场

尹锡悦政府通过“1·3对策”，实施全方位放松监管，以阻止房地产市场硬着陆。除首尔江南三区（江南、瑞草、松坡）和龙山区外，将全国其他地区全部解除调控区域 designation，贷款、税收、购房摇号、整备项目等大部分束缚市场的监管随之消失。

其结果是，今年以来的成交“断崖”开始逐步缓解。首尔公寓成交量在1月突破1000套后，2月达到2458套。月成交量重回2000套以上，是继2021年10月（2198套）之后时隔1年4个月首次出现。在首尔，刚性需求和投资需求同步被激发，价格跌幅较大的大型小区和小户型低价小区中的急售房源被迅速消化，价格也有所回升。根据房地产R114数据，今年一季度成交的首尔公寓中，有52.2%较去年四季度以更高价格成交。

有分析认为，政府放松监管措施与韩国银行连续两次冻结基准利率形成叠加效应，使房地产市场勉强避免了硬着陆。Song Seunghyun城市与经济代表表示：“1·3房地产对策公布后，通过放宽中期贷款、预售权转让限制、自住义务规定、购房摇号条件等各类监管，公寓买卖交易转为增加趋势，硬着陆风险暂时得到缓解。”Zigbang大数据实验室室长Ham Youngjin也分析称：“今年一季度的交易量较去年年底有所增加，首尔等主要地区的价格跌幅也在收窄。虽然未售出住宅总量在一年间有所增加，但在1·3对策等影响下，去年年底由乐高乐园事件引发的债券市场紧缩所暴露出的建筑公司流动性风险似乎有所缓和。”