Lee Namcheol 大韩法务士协会会长：“通过实现登记‘完全公示’，赋予承租人‘申请拍卖权’”
有一些人以不同寻常的视角看待席卷首尔、仁川、釜山、东滩等全国各地的“全租诈骗”事件，并主动投入到受害者救济之中，他们就是司法事务官。司法事务官在我国法律服务的最前线、也就是一线实务现场工作，比任何人都更熟悉实务。据称，即便对这些司法事务官而言，此次全租诈骗事件也被视为既陌生又极具冲击性。2001年入行、从事司法事务官工作已22年的大韩司法事务官协会会长 Lee Namcheol 27日接受本报采访时称，此次全租诈骗事件“是前所未有的”。他强调说：“此前在我国社会也多次出现大规模受害事件，但多与股票、基金、储蓄银行有关。全租诈骗则是居住与金钱这两大问题的叠加，因此更加严重。大部分受害者是二三十岁人群，应当将其视为一种摧毁社会初入职场者立足根基的犯罪。”
在首尔江南区的办公室采访了大韩法务士协会会长 Lee Namcheol，听取了法务士方面对全租诈骗案件的看法。
照片=记者 Heo Younghan younghan@
“区分事故与诈骗虽难，但必须优先解决的课题”
协会与韩国住宅城市保障公社（HUG）携手，在首尔、京畿、仁川、釜山等地运营全租受害支援中心，截至今年3月，累计咨询案例已逾7000件。其中，仅全租诈骗高度集中的首尔江西区禾谷洞一地就超过6000件。Lee会长表示：“诈骗的形态非常多样。诈骗首先必须存在故意，且应当与单纯事故加以区分，但两者界限非常模糊。”所谓一次性买下整栋滞销住宅，再虚高评估价格、营造“很贵”的假象以招徕承租人的“别墅王”事件，被视为典型诈骗手法，故意的举证相对容易。问题在于通过“差价投机（以获取价差为目的，挑选买卖价与全租押金差额较小的房屋，在前后立即招募承租人的投机方式）”实施的全租诈骗。
Lee会长指出：“不少人起初只是为了赶时髦，以差价投资方式买下一两套房屋，本意尚属善意，但随着持有房屋数量增加，事故发生的案例就多了起来。这些情况多因房价突然下跌而引发。”他还表示：“在这类情况下，很难判断房东是否一开始就具有诈骗意图。但在购房过程中，他们很可能已经预想到‘也许会出事’。”
“若有人伸出援手，或许就不会走向极端选择”
全租诈骗导致部分受害者选择极端方式，给整个社会敲响了警钟，也成为政府制定紧急对策的触发点。Lee会长表示：“如果当时有人愿意倾听他们的遭遇并给予帮助，我认为他们不至于作出那样令人惋惜的选择。”谈及遭遇全租诈骗后的应对之道时，Lee会长建议，首要任务是尽快咨询司法事务官，确认自己作为承租人的法律地位目前处于何种状态。他说：“要迅速掌握情况，确认通过迁入申报、搬家、确定日期，是否已经具备优先对抗力，相关不动产的利害关系如何、是否存在拖欠国税等。如果法院已在进行拍卖程序，也要及时掌握相关资料。”在此基础上，再采取必要措施。例如，若打算搬家，就应申请设立承租权登记；若拍卖已在进行，则必须提出分配请求。
但比起其他，Lee会长更强调：“从一开始签订房屋合同时，就需要有一种不要草率决定、而要仔细核查的意识。”他说，现在不能仅停留在调取登记簿誊本、土地台账的层面，而是要进一步细致核查新建日期、入住情况、上下楼层是否空置、由谁承租居住、是否存在拖欠税款等事项。Lee会长建议：“如果一个人难以做到这些，最好事先与司法事务官等专业人士进行细致咨询，并一同进行核查。”
“将登记改为‘完全公示’，赋予承租人‘申请拍卖权’”
被问及预防全租诈骗的对策时，Lee会长把答案归结于不动产登记。尤其是，他强调“应对系统进行重整，将承租人为取得优先对抗力所必需的三要素——迁入申报、确定日期、搬家内容——全部登记在册，实现完全公示”。Lee会长解释说：“通过完全公示，让所有人都能查阅有关房屋的信息。这样一来，打算入住多户住宅的新承租人就可以综合判断其他楼层承租人的情况、房东是否拖欠税款等，确认各方利害关系的先后顺位，进而判断自己是否适合入住这套房子。”
他还认为，近年来社会对不动产登记的认知发生了很大变化，也将有助于实现完全公示。Lee会长表示：“1981年《住宅租赁保护法》实施之初，社会上普遍将房东和承租人视为甲方与乙方。该法本是为保护处于乙方地位的承租人而实施，但40年过去，如今房东并不总是上层阶级，承租人也不一定是下层阶级。因此，从最初签约阶段开始，双方就有条件通过协作来进行登记，实现完全公示。”他补充说：“与过去只能通过纸质材料办理相比，如今登记方式本身也变得方便得多。”
在首尔江南区的办公室采访了大韩法务士协会会长 Lee Namcheol，听取其对全租诈骗案件的法务士立场与看法。照片=记者 Heo Younghan younghan@
View original image随后，Lee会长以登记制度的转变为基础，提出应当赋予承租人“申请拍卖权”。一旦出现无法从房东处收回款项的情况，承租人可以直接向抵押该房屋的银行等机构申请拍卖，自力解决问题，这是全租诈骗事后救济的一种方案。根据现行法律，承租人若要申请拍卖，必须先通过法院审理取得相关权利等前置程序；在急需尽快回收资金并搬家的情况下，这一程序存在诸多困难。而且，由于并非所有信息都在登记上完全公示，承租人也难以贸然申请拍卖。但如果赋予申请拍卖权，承租人就可以比通过诉讼取得判决节省至少一年以上的时间。一旦登记实现完全公示，承租人在充分了解房屋所有情况的前提下申请拍卖，将更为有利。Lee会长称：“从10年前起，我就一直在提出这一主张。”他还表示：“一旦进入后续的分配程序，事情就会变得极其复杂。但如果善用登记制度，就能同时实现事前预防与事后救济。”
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除此之外，Lee会长还强调：“目前住房抵押贷款比例大致在40%左右，而全租保证金贷款却高达80%至90%，严重失衡，有必要在较长时间内通过分阶段调整来实现平衡。”他并建议：“对受害住房的拍卖若一味延后，拍卖延期时间过长导致债权无法回收，可能在金融领域引发新的副作用。与其采取顺次拍卖，不如通过一并拍卖的方式，避免承租人之间在受害程度上出现差异，这一方案也值得认真研究。”
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