[真观察]美国办公室空置韩国却严重短缺“乱成一团”…为何如此不同？[办公转型](20)

by Jeong Hyunjin

Published 16 Apr.2023 10:00(KST)

Cushman Korea高管Choi Yongjun、Lee Jaehong专访
韩美办公楼空置率走势“天差地别”
国内企业为“协作”加快改造办公空间

编者按[찐비트]是“郑炫珍的商业趋势”也是“真正的商业趋势”的缩写，是展示工作形态变化趋势的专栏。“찐비트”中的子栏目“Office Shift（办公室转型）”，将细致观察以新冠疫情为契机开始的办公室变化，并以我们迄今共同进行的各种实验为基础，探索未来工作形态的答案。每周六、周日上午与各位见面。连载满40期后，还将整理成书出版，便于读者阅读。

图片由 Unsplash 提供

美国办公室平均空置率在今年第一季度突破18%，并持续走高。硅谷附近的旧金山则逼近25%。在美国，办公需求大幅萎缩，以至于商业地产市场不稳定性不断加大。与A级办公楼平均空置率维持在2%区间的韩国情况形成鲜明对比。首尔江南的空置率甚至不到1%。在首尔，办公室供不应求，租金时隔10余年创下最大涨幅，而美国的租金则一路下滑。

为何两国办公楼市场会呈现如此极端的差异？以新冠疫情为契机扩散的居家办公实验，是否对这种差异产生了影响？

[真观察]美国办公室空置韩国却严重短缺“乱成一团”…为何如此不同？[办公转型](20)

全球房地产咨询公司戴德梁行韩国公司办公室租赁顾问组总负责人常务 Choi Yongjun 近日在接受《亚洲经济》采访时，针对这一问题从办公室需求与供给两方面进行了说明。他表示，虽然经济状况、企业结构等需要考虑的因素很多，但从大框架来看，美国的办公室供应持续增加，而居家办公扩大会导致需求减少。相反，在韩国，办公室供应锐减，甚至可以用“悬崖式”来形容，但企业在期待缩减居家办公的前提下加紧抢占办公空间，从而转化为需求的增加。（参考：2023年4月8日《[찐비트]公寓居家办公与住宅居家办公有何不同[Office Shift](17)》）

在这种情况下，韩国企业正集中于对既有办公空间的重构与效率化。企业一方面顺应新的工作形态，另一方面也关注回到办公室的员工的需求。戴德梁行韩国公司项目开发服务（Project Development Services，PDS）常务 Lee Jaehong 强调称：“（企业）过去只是专注于把办公室构成一个单纯的工作空间，现在则不仅关注工作的空间本身，更加聚焦于员工在办公空间中获得怎样的体验。”

在进入地方性流行病阶段的当下，记者就居家办公给韩国办公室带来的变化，采访了戴德梁行韩国公司的两位专家。戴德梁行于1917年在美国纽约成立，是一家全球综合房地产服务企业，在全球60个国家、400多个地区拥有5万多名专业人士，提供房地产收购、出售、租赁、资产管理等房地产交易相关专业服务，以及空间设计等咨询服务。

Cushman & Wakefield Korea 常务理事 Lee Jaehong 与常务理事 Choi Yongjun（图片由 Cushman Korea 提供）

- 为何韩国与美国主要城市的办公室空置率差异如此之大？

▲ 常务 Choi（下称“崔”）：很难用同一标准来衡量各个国家。经济状况、企业结构、企业文化、商业写字楼供需现状等都需要综合考虑。以美国曼哈顿为例，持续有新项目供应的同时，既有大楼的改造也在同步推进。以大型科技企业为起点，全面远程办公或每周3天到岗等工作形式的变化，预计今后将进一步推高空置率。

相反，在韩国，疫情期间受益的企业快速成长，占据了江南大部分的办公面积，在新供应入市之前，租赁已经扩张到极限水平。那些将居家办公视为暂时性运营方针的企业，为了保障回到办公室的员工能常驻办公，提前锁定了足够面积。结果就是，随着江南租金上涨，原本扎根江南的传统承租企业搬迁至汝矣岛和江北，其他区域的空置率下降、租金整体上升。其背景在于，过去10年间商业写字楼的累积空置让投资者饱受困扰，因此对商业写字楼开发兴趣大减，出现了供应急剧收缩的阶段。

- 新冠疫情之后，随着居家办公、混合办公等新工作形态的出现，韩国办公室空置率是否也发生了变化？

▲ 崔：空置率与办公室空间运营率在概念上有所不同。空置率是指因没有承租企业而产生的空置面积比例，而空间运营率则是指已完成租赁合同的企业对空间的实际使用频度，因此需要将空置率与空间运营率区分来看。首尔主要办公区的空置率在疫情期间快速下降，因为大量企业进行了扩张。但由于线下面对面办公受到诸多限制，空间运营率却非常低。房东的收益增加了，而企业则不得不持续支付闲置空间的租金和管理费。在疫情期间考虑空间效率的企业，从租期届满时点开始认真思考空间问题，积极考虑部分退租或缩小面积后搬迁的方式。因此，预计会在一定程度上对空置率产生影响。

- 目前韩国企业即便想找办公室也“一房难求”，它们是如何应对的？据说很多企业选择办公室改造，这能算是一种应对方案吗？

▲ 崔：由于商业写字楼供需失衡，承租企业在获取办公面积方面遇到的困难越来越大。新供应急剧减少，导致增租或扩张都非常困难。最近对扩张或搬迁办公室的企业空间构成进行观察发现，相比疫情前，自由座位制（取消固定个人座位，扩大公共办公空间）和居家办公的运用更加活跃。还有一些企业在准备后疫情时代时，曾提前锁定了大面积办公室，但在充分体验居家办公效率后，考虑到员工的诉求，开始选择性地实行每周2~3天居家办公。最终，通过空间重构和工作形态的变化来弥补办公面积不足的企业正在不断增加。

照片为 Cushman & Wakefield Korea 常务 Choi Yongjun。Cushman Korea 提供

▲ 常务 Lee（下称“李”）：企业会在具体搭建未来事业计划的基础上，掌握员工人数、工作形态，基于数据评估是否有必要扩张办公室，或者能否在现有办公室面积内，通过空间调整来构建满足需求的工作空间，并据此对既有办公室进行重构或扩张。可以说，办公空间的变化本身就是一种应对方案。

现实情况是，到后年为止要新增租赁办公面积并不容易。对有成长性的公司而言，正因为很难再找到新的办公空间，所以会先从“现有办公室是否被高效利用”这一点开始检视。随着信息技术的发展，企业也会思考：员工每周需要到办公室几天，才能在不影响业务运转的前提下提高效率。比如，从目前的1000名员工增加到1300名时，是否仍能在现有办公室中容纳，就需要基于工作模式来思考。（为了扩张办公室）一旦新增租赁就会产生成本，把这笔费用放到未来5年的时间维度来看，数额相当可观。于是企业会将这笔费用投入到其他方面，比如网络建设，或者为了提升员工福利和便利性而使用更高品质的办公家具等。

现在，与其说是“居家办公”，不如说是“随处办公（anywhere to work）”。有前瞻性的公司已经意识到，未来办公环境中最重要的是机动性，因此会将投资重点放在安全、网络和软件等方面。

- 经历新冠疫情后，办公室这一空间的意义似乎发生了很大变化。三年的疫情生活事实上已经结束，如今韩国企业赋予办公室怎样的意义？

▲ 李：过去只是把办公室当作单纯的工作空间来构建，现在则不仅如此，更加关注员工在办公空间中获得怎样的体验。企业通过扩大人均可使用的设施和面积、完善休息设施、采用优质室内设计等方式，打造一个让员工在舒适环境中专注工作的空间。希望员工能够切实体会到公司的关怀，并在高效开展工作的同时得到引导与支持。

Cushman & Wakefield Korea 常务理事 Lee Jaehong（照片由 Cushman Korea 提供）

- 韩国企业在推动办公室空间变革时，最看重的部分是什么？

▲ 李：大家都希望打造一个“协作”可以自由开展的空间。以往很多企业在沟通方面，更强调员工与组长、组长与高管之间的沟通，办公空间结构也多是为此而设计。但随着业务多元化，项目型业务不断增加，原本单一的人力构成变得多样，员工之间的横向沟通也在增加。对内对外的沟通都比过去更加频繁，办公室正向能够应对多种协作形态的空间构成转型。韩国某制药企业就取消了高管办公室，将其改造为协作与会议空间，对办公空间进行重构。即便整体面积缩减到原来的三分之二左右，办公室的整体使用率依然很高，认为“对办公空间感到满意”的员工比例也从原先的45%提升至85%以上。据称，最初规划的那种在多样化空间中开展协作的情形，如今已经在现实中实现。

- 要打造那样的办公环境，应当从何入手？

▲ 李：首先要分析工作模式。比如，在游戏公司，人们往往以为所有员工都需要大量协作，但实际上需要高强度协作的多是策划等特定部门。开发人员如果每天工作10个小时，其中大约9个小时是在从事编程、编码等个人工作。与客户公司洽谈时，如果对方提出“请像微软（Microsoft，MS）那样设计办公室”的要求，我们通常会回答：“那样做的话，大多数都会失败。”即使同为信息技术企业，由于业务领域不同，工作模式也各不相同，因此必须先行分析。

- 近期，韩国因缩减居家办公而引发冲突的案例屡见不鲜，您如何看待这一现象？

▲ 李：在推进既定工作或进行个人任务时，居家办公确实具有效率优势。但在办公室工作时，通过简短对话自然产生的协同效应、创意以及彼此之间的归属感等，目前仍难以完全通过数字化方式解决，因此可以看到，信息技术行业或平台公司正逐步推动员工回归办公室。与其从意识形态层面讨论“居家办公对不对”“回归办公室对不对”，不如优先对哪种形式在实际工作效率方面更有帮助进行分析与达成共识。如果要推动回归办公室，企业就需要通过配置多样的工作与休息设施，让员工觉得到办公室工作更方便、更容易集中，也更有利于实现个人工作与生活平衡（Work-Life Balance，简称“工作与生活的平衡”）。