[是是非非]在逆租房难中租客为何承受更多痛苦

by Jung Doohwan

Published 06 Apr.2023 11:00(KST)

“逆租房荒”这一词语最早出现于1997年外汇危机后房价暴跌之时。除去首都圈第一期新城入住前后局部地区出现的类似于“稳定”的小幅全租价格下跌之外，在那之前并不存在引发市场整体逆租房荒的因素。此后近25年间，也未出现过足以将市场拖入混乱程度的逆租房荒。

急剧的加息重新召回了逆租房荒。短时间内全租价格暴跌，传出“房东因全租保证金大幅缩水而无力返还，发出惨叫”的消息。要向合同期满的承租人返还全租保证金，房东必须在两年间下跌的金额部分筹到资金，但很多人做不到，因此陷入困境。

然而，真正哀嚎的是房东吗？事实并非如此。真正从市场中发出惨叫、遭遇困难的，并不是无法返还保证金的房东，而是拿不回自己保证金的承租人。

在租赁合同期满时返还保证金，并非选择，而是合同当事人理应履行的义务。相当一部分出租人以“我不想再去贷款”“等找到下一位承租人后再给你退”为由拖延返还保证金。某种程度上可以理解房东在全租价格暴跌中遭遇的困境，但这绝不能成为在合同终止后仍拖延返还保证金、把痛苦转嫁给承租人的理由。

在全租价格动辄下跌数亿韩元的逆租房荒中，为什么最终仍然是承租人最为艰难？原因很简单：只要房东死扛，大多数承租人实际上几乎没有应对手段。市场上有相当多承租人已经好几个月拿不回押在房东那里的保证金，只能干着急。当全租价格飙升时，他们还背上本不存在的债务去租房，如今价格下跌，却也根本笑不出来。

在住房市场上，除去历史上极为罕见的特殊情况，房东一直是“甲方”。全租价格曲线长期稳步向上，因此承租人在每次签约时始终处于看房东脸色的“乙方”位置。政府在1981年制定了强化承租人权利的《住房租赁保护法》，此后也持续加强保护，但偏向出租人的天平并未改变。

并非完全没有可以用来施压拖延返还保证金的房东的手段，这就是“承租权登记命令”。即使没有房东同意，承租人也可以向法院申请承租权登记命令，将其记载在房屋登记簿上，这样即便搬家，也能完整守住自己的保证金。承租人还可以就保证金返还被拖延的期间，向房东要求年利率12%的利息。不过，要让这一承租权登记命令真正发挥实效，承租人必须腾空房屋。从法律关系上看，保证金返还与标的物——住房的返还，是同步履行关系。只要承租人不搬离，就难以对合同相对方房东采取实质性措施。

归根结底，从现实看，承租权登记命令的法律效力虽强，但真正能够行使这一权利的承租人却是极少数。放眼整个韩国，有多少承租人在尚未拿回自己的全租保证金的情况下，手头还握有数亿韩元闲钱，或者有能力再贷出同等金额去搬家？