“3亿公寓只花1.2亿买下”……房价曾暴跌的世宗市，差价投资开始蠢蠢欲动
有数据显示，自去年下半年以来房价大幅下跌的世宗市，“夹层投资（带着全租押金买房）”正在增加。整体市场上，由于全租价格的跌幅大于买卖价格，导致全租回报率下滑，但在房价跌幅较大的地区，由于价差较小的急售房源被迅速消化，被解读为这一现象的原因。
据房地产大数据企业“阿实”21日发布的资料显示，最近3个月以内，以市·郡·区为单位统计，世宗市共发生65笔夹层投资交易。这一数字在全国范围内仅次于夹层投资最多的京畿道华城市（77笔），位居第二。阿实将“购入公寓后不自住，并在3个月内签订全租或月租合同”的情形归类为夹层投资。
该地区“夹层投资”增加的原因，被认为是因为与其他地区相比，世宗市公寓买卖价格的跌势更为明显。通常情况下，随着房价下跌，买卖价与全租价之间的差额（价差）会缩小，而去年世宗市公寓价格出现了大幅下跌。根据韩国房地产院数据，去年全国公寓价格下跌7.22%，而世宗市公寓价格则暴跌16.74%，跌幅远超全国平均的2倍。
随着该地区公寓买卖价格急跌，夹层投资的资金负担有所减轻。实际案例中，世宗市汉率洞第一小区6小区希尔斯泰特，专用面积84平方米的公寓在今年1月31日以3亿韩元成交，随后在上个月以1.8亿韩元签订了全租合同。买方仅投入1.2亿韩元的实投资金就买下一套公寓。而这套公寓在2020年10月曾以7.48亿韩元创下最高成交价。当时签订的全租合同押金为2.9亿韩元，价差高达4.58亿韩元。也就是说，仅在两年多前，若想通过夹层投资买下这套公寓，需要超过4亿韩元的资金，而如今资金负担已降至原来的一半以下。
用不足1亿韩元的小额资金进行夹层投资的情况也开始出现。以加재4小区世宗Centreville专用面积84平方米为例，今年1月该房源以4.13亿韩元成交，之后以3.5亿韩元签订全租合同，买方为购房实际投入的资金仅为6300万韩元。
不过，由于全租价格相较于买卖价格的跌幅进一步扩大，全租回报率持续下滑，预计短期内夹层投资将受到抑制。在高利率时代，如果全租价格较低，为购房所需的贷款金额和利息负担将进一步加重。特别是据KB国民银行统计，截至今年2月，首尔公寓全租回报率为51.2%，已连续5个月下降。单从数值来看，这是自2012年1月（51.2%）以来时隔11年1个月出现的最低水平。
KonKuk University房地产研究生院兼任教授 Park Hapsu 表示：“近期全租价格与买卖价格同步下跌，导致全租回报率走低”，“在目前利率风险依然存在、对经济衰退的担忧尚未消除的时点，更有必要观望市场，对夹层投资保持谨慎态度”。
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