被“逆租金”吓坏的房东纷纷降押金…首尔房源从5万件骤减至4万件
首尔公寓全租房源两个月锐减13%
全租价走低、月租走高 需求重新流动
成交量增加 全租价跌势放缓
受高利率余波影响不断累积的首尔公寓全租房源量，已从“5万套区间”跌破至“4万套区间”。分析认为，一方面陷入“倒挂全租”困境的房东下调了全租价格，另一方面需求集中的月租价格上涨，使得性价比较高的全租房源被大量消化。
据房地产大数据企业“Apartment Silgeoraega（阿实）”17日公布的数据，截至16日，首尔公寓全租挂牌量共计4万7346套。与两个月前的5万4411套相比减少13%，与一个月前的5万1736套相比减少8.5%。
首尔公寓全租房源曾因美国加息带动国内全租资金贷款利率上限逼近年化7%，而出现严重积压。因为在沉重利息负担之下，承租人纷纷离开全租市场，转而选择月租。去年8月仅3万套左右的全租房源，在“回避全租、偏好月租”的趋势下，9月升至4万套区间，11月进入5万套区间。今年1月一度累积到5万5000套左右。
近期累积的全租房源减少，得益于成交量增加。根据首尔市不动产信息广场数据，上个月首尔共签订全租合同1万1746件。成交量重回1万1000件区间，是自去年8月以来时隔6个月首次。全租遭严重冷遇的去年11月，成交量仅在9000件区间。
分析认为，因“倒挂全租”而受惊的房东纷纷下调全租价格，使此前涌向月租的租赁需求重新回流到全租市场。事实上，首尔主要区域的全租价格明显下跌，回落到两年多前的水平。以首尔江东区“Godeok Gracium”专用面积84平方米为例，去年8月成交价为10亿韩元，近期多在6亿至7亿韩元区间成交，本月8日甚至有一套一层房源以4亿5000万韩元签约。松坡区蚕室“Lecenz”84平方米户型，去年8月最高成交价为14亿7000万韩元，近期则跌至9亿至10亿韩元区间。本月14日，一套两年前以9亿5000万韩元签约的房源，以下调7000万韩元后的8亿8000万韩元价格续约。
随着需求逐步恢复，全租价格下跌的速度也放缓。根据韩国不动产院全国住宅价格动向，2月首尔公寓全租价格较一个月前下跌3.34%。虽然仍在快速下行，但与去年12月的-4.97%、今年1月的-4.65%相比，跌势有所缓和。
不过，由于全租诈骗、“空壳全租”等问题，市场对月租的偏好依然较强，加之以江南地区为中心的供应量较多，短期内全租价格预计仍将继续下行。但随着成交量逐步恢复，以及国内银行下调全租贷款利率的趋势明显，全租价格急剧下跌的态势很可能会告一段落。若近期美国联邦储备委员会因硅谷银行（SVB）破产影响而放缓基准利率加息步伐，国内银行进一步下调全租贷款利率的可能性也将大幅增加。
房地产R114研究团队负责人Yoon Jihae表示：“承租人并非出于意愿选择月租，而是因为贷款负担过重，被迫转向月租市场。最近连月租价格也上涨到令人难以承受的水平，租赁需求因此又回流到全租。”他接着预测称：“全租市场与买卖市场联动运行，只要买卖市场回暖，全租价格就有望在当前水平实现稳定。”
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