评估价3.4亿，拍下后竟砍半…收益型不动产知识产业中心遇冷
曾经作为收益型房地产备受追捧的办公公寓和知识产业中心，如今在拍卖市场上正遭到冷遇。由于连续加息导致收益率下降，再加上内需经济萎缩致使企业需求减少，相关物业接连流拍。尤其是在首尔，办公公寓拍卖的成交率跌至个位数，投资需求几乎戛然而止。
据法院拍卖专业企业Gigi Auction统计，16日获悉，上个月首尔地区办公公寓拍卖的平均成交率为7.8%。成交率指的是在公开拍卖标的中，最终确定中标人的标的数量比例，这意味着拍卖出让的10件标的中，尚不足1件找到新主人。这是自2003年10月以来时隔19年4个月创下的最低水平，比曾创下历史最高纪录的2020年9月（83.3%）下降了75.5个百分点，跌至原来的十分之一以下。
同月，首尔办公公寓拍卖市场的成交价率为81.9%。这一数字较去年10月（101.2%）下降了19.3个百分点。成交价率是指成交价相对于评估价的比例，例如评估价为1亿韩元的办公公寓以8190万韩元成交。首尔办公公寓的成交价率自2021年6月（84.1%）之后升至90%区间，但在时隔1年6个月后的去年12月再次跌回80%区间，跌势仍在持续。
首尔以外的首都圈地区也同样呈现下行趋势。上个月京畿地区办公公寓的成交率为11.9%，较前一个月下降了11.4个百分点。仁川方面，成交率在去年10月跌至10%，最近半年一直在10%至20%区间徘徊。
贷款利息上升、收益率下降……“公寓替代品”效应也告终结
这种下跌趋势被认为是自去年以来连续加息所带来的后续影响。随着贷款利率上升，资金筹措负担加重，而收益率下降，使得以租金收益为目标的办公公寓人气大幅减弱。
即便如此，得以成交的标的多数仍是总价5亿韩元以下的小面积办公公寓。上个月首都圈成交的39件办公公寓中，价格最高的一处为位于首尔龙山区文培洞的A办公公寓，以3亿7111万韩元成交，比评估价4亿4100万韩元低了6988万韩元。业内分析认为，投资者集中选择的是可以将贷款金额降到最低、从而减轻利息负担的产品。
此外，随着公寓监管放松，对中大户型办公公寓（专用面积85平方米以上）的需求也戛然而止。结构与公寓相似、被称为“公寓式办公公寓（公寓+办公公寓）”的中大户型办公公寓，在房地产上涨期因公寓价格暴涨而被视为替代居住手段，在投资者之间颇受追捧。但最近公寓贷款和税收监管大幅放宽，而办公公寓并未享受到类似优惠，其相对吸引力正在下降。
经济放缓致企业需求骤减……知识产业中心也显疲态
与此同时，曾与办公公寓一道作为收益型房地产而走红的知识产业中心，在拍卖市场上也遭遇重创。根据Gigi Auction的数据，上个月首都圈知识产业中心法院拍卖的成交率为22.7%，较前一个月（30.5%）下降了7.8个百分点。同一时期，成交价率则从82.3%骤降至45.8%。
也出现了以评估价一半水平成交的案例。上个月，京畿道杨州市广作面的一处B知识产业中心，以1亿7100万韩元成交，仅为评估价3亿3800万韩元的51%。上个月仁川西区错误洞的C知识产业中心，则以1亿9519万韩元成交，相当于评估价3亿8900万韩元的50%。
跌势持续，被认为是高利率与经济衰退忧虑叠加作用的结果。Gigi Auction高级研究员Lee Juhyeon表示：“过去投资需求集中、曾经颇受欢迎的知识产业中心，随着供应量大幅增加，出现了供给过剩问题”，“在内需经济萎缩、企业需求减少的情况下，寻找知识产业中心的需求进一步减少。”
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