全租市场会再度震荡吗？关键取决于“美国利率”

美国加息幅度已成为影响韩国国内全租市场的变量。由于加息与入住房源增加相互叠加，首尔主要大型小区公寓全租价格大幅下跌，导致“逆全租难”迅速扩散，正在同时拉低全租与买卖价格。本月起以江南重建小区为中心将迎来集中交房“炸弹”，如果在此背景下，美国进一步加息引发韩国银行跟进加息的可能性成为现实，有观点认为全租市场可能再次剧烈震荡。

图片由联合通讯社提供

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根据韩国不动产院14日公布的数据，截至本月6日，首尔全租价格较前一周下跌0.58%。跌幅较前一周（-0.70%）有所收窄，连续7周的跌势出现放缓。首尔地区公寓全租成交量也呈现回升势头。根据首尔不动产信息广场的数据，首尔公寓全租成交量为1万1272件，较上月（1万37件）增加1235件。这是自去年10月（1万722件）以来，时隔4个月全租成交量再次突破1万件。

近期受供应量增加、加息导致贷款利息负担加重等影响，全租价格下跌，推动月租偏好现象增强；在此情况下，为了招徕承租人，房东下调全租保证金，进而再次带动全租需求增加，被分析为这一变化的原因。上月韩国银行暂停加息列车，将基准利率冻结在年3.50%，全租贷款利率近期降至4%区间，也在一定程度上推动了全租需求回升。

相反，月租则持续上涨，月租负担与日俱增。根据不动产R114的数据，去年12月和今年1月，全国公寓平均月租金为62万韩元，较两年前的平均月租金（52万韩元）上涨24.9%。同期首尔公寓平均月租金也从85万韩元涨至92万韩元，上涨8.1%。

不动产R114研究团队长 Yoon Jihae 表示：“在高利率影响下曾集中转向月租的需求，随着利率不确定性在一定程度上缓解，又转回了全租”，“全租急售房源增多、价格大幅下跌，也对成交量回升产生了影响”。

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不过，全租偏好氛围能否持续仍存在变数，原因在于美国进一步加息的可能性。硅谷银行（SVB）破产的原因被指出在于急剧加息后，有观点认为，美国中央银行——联邦储备制度（联邦储备委员会·Federal Reserve）可能将加息幅度缩小到低于预期。但由于联邦储备委员会主席 Jerome Powell 曾多次发表暗示进一步加息的强硬言论，目前难以预测加息幅度。如果美国采取“大步加息”（一次性上调基准利率0.5个百分点），韩国银行继续维持冻结立场的可能性看上去不大。考虑到贷款利率会随美国是否加息及其幅度发生变化，有解读认为，在资金筹措压力加大的情况下，承租人可能再次出现放弃全租、转而选择月租的局面。

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