[房地产AtoZ]曾被卡住的重建安全诊断…接连通过的原因是？

Published 11 Mar.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:11(KST)

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最近首尔主要重建小区加快了项目推进步伐。得益于政府放宽监管，长期悬而未决的安全鉴定接连通过。随着曾经束缚重建推进的“安全鉴定大钉子”被拔除，借此机会投入重建的小区也在不断增加。

重建安全鉴定，到底是什么？

重建安全鉴定，是通过调查住宅老化、缺陷程度来判断是否可以实施重建的程序。结构安全性、维修费用、周边条件等都在调查范围之内。安全鉴定是推进重建项目必须经过的关口，当超过10%的居民同意时即可启动安全鉴定。

重建安全鉴定要经过预备安全鉴定（现场调查）、第一次精密安全鉴定、第二次精密安全鉴定（适正性审查）三道程序。首先，由土地等所有权人提出安全鉴定申请，地方政府首长据此进行现场调查。在现场调查阶段，如有需要，可以向韩国设施安全公团等公共机构征求意见。

进入第一次精密安全鉴定后，由安全鉴定专业机构对四个项目进行评估并给出等级，分别是结构安全性、居住环境、设备老化程度以及费用分析（经济性）。要推进重建，必须在安全鉴定中获得A至E等级中的D级以下。D级为有条件重建，需要再经过第二次精密安全鉴定即适正性审查阶段；E级则可直接进入重建程序。

评价项目权重调整，“安全鉴定大钉子”被拔除

近期主要重建小区相继跨过安全鉴定门槛，原因在于放宽监管后各评价项目的权重发生了变化。此前，在全部安全鉴定项目中，结构安全性权重为20%，居住环境为40%。此后文在寅政府在2018年3月收紧监管，将结构安全性权重大幅提高至50%，把居住环境权重缩减至15%，导致过去几年几乎很难通过安全鉴定。

但随着尹锡悦政府今年1月放宽监管，情况发生了变化。结构安全性权重从50%降至30%，居住环境权重提高到30%，通过安全鉴定的可能性再次上升。实际上，位于首尔阳川区木洞、新亭洞一带的木洞新市街公寓，最近在整体14个小区中已有11个最终通过安全鉴定，重建得以敲定。

第二次精密安全鉴定由强制改为自选

此外，第二次精密安全鉴定即适正性审查阶段，也从强制程序改为可选程序。过去，在第一次精密安全鉴定中获得D级的小区，必须接受公共机构的适正性审查。但根据政府今年1月新公布的《重建安全鉴定合理化方案》，只有在地方政府提出请求时，才可选择性地接受适正性审查。

仅以木洞新市街小区为例，1、2、4、8、13小区从“有条件重建”直接转为无需追加适正性审查即可确定重建，项目推进速度明显加快。在芦原区，尚溪主公1、2、6小区以及尚溪汉阳、尚溪美都、下溪蔷薇公寓等6个小区，也都从“有条件重建”改为重建确定。在松坡区，去年在第一次精密安全鉴定中获得D级的奥林匹克选手记者村、汉阳1次、风南美成、风纳极东等4处小区，也在上月确定通过重建安全鉴定。

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不过需要注意的是，安全鉴定等级在重建和改造项目中采用的标准不同。与重建不同，改造项目只有在安全鉴定结果获得较高等级时才能推进。在第一次安全鉴定中获得C级及以上，就可以实施水平分栋扩建改造；若要推进垂直加层改造，则必须获得B级及以上。此外，与水平分栋扩建不同，垂直加层改造除了第一次安全鉴定外，还需追加进行一、二次安全性审查以及第二次安全鉴定。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。