“房地产软着陆”预期为时过早…“先解决倒挂租金危机”

by Kim Minyoung

Published 08 Mar.2023 07:46(KST)

韩银总裁 Lee Changyong：“房地产软着陆有可能”
去年全国住宅买卖价格下跌1.8%
今年初房价跌势放缓

围绕韩国银行总裁 Lee Changyong 关于“房地产软着陆”前景的发言，市场观点出现分化。一方面，有观点认为首尔、京畿等主要地区已经出现明显的筑底迹象，谨慎的乐观论开始抬头。另一方面，也有声音指出，目前整体市场依然是利好与利空交织的混合局面，应警惕过早的乐观情绪。尤其是愈发加剧的“逆传货美租危机”被专家们指出，可能成为买卖市场的重要下行风险因素。

图片由韩联社提供

Lee总裁7日出席广播记者俱乐部邀请座谈会时表示：“过去两年房价上涨了40%，去年又下跌了约19%至20%，目前处于调整阶段。韩国银行正在关注的是，房价是否会下跌过快，从而对房地产项目融资（PF）、全租问题等金融稳定造成影响。”但他同时称：“今年1～2月房价下跌速度有所放缓，从金融稳定角度看，软着陆的可能性正在提高。”

根据KB金融控股公司经营研究所发布的《KB房地产报告》，2022年全国住宅买卖价格下跌了1.8%。住宅买卖价格在年度维度出现下跌，是自2012年以来时隔10年首次。住宅买卖成交量去年也骤减约50%。全租价格同样在去年出现下滑，全国下跌2.5%，首都圈下跌4.0%。

随着房价急跌引发房地产市场“硬着陆”预警声不断加大，政府以“1·3对策”为起点，陆续放宽税收、贷款、认购等方面的监管，并在2月决定冻结基准利率。在此背景下，首尔公寓买卖价格最近已连续3周跌幅收窄。虽然首尔公寓价格已连续40周下跌，但与去年年末相比，房价走势有所趋稳。

此外，近期下跌成交在减少，上涨成交在增加。房地产平台Zigbang对国土交通部实际成交价资料进行分析后发现，上个月首尔公寓交易中，相较前一次成交价下跌5%以上的成交占比，从去年12月的55%降至2月的30.17%，呈现下降趋势；同期上涨5%以上的成交占比则从10.36%升至19.95%。

房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“Lee Changyong 总裁所提及的软着陆标准，在房地产市场上是指以全国住宅为基准，房价涨跌变动率在2%以内的情况。与去年年末相比，今年年初房价下跌速度已经放缓，而从本月起，多套房持有者贷款监管等进一步放松，预计以收入和资产相对充裕的刚性需求群体为中心，会产生一定的购房动机。考虑到这种市场氛围，他才做出了上述发言。”

不过，被市场视为反弹信号的成交量仍远低于往年平均水平。市场上虽然认为“已经没有更多可放松的监管了”，对全面放松监管带来的成交量恢复效果抱有期待，但1月首尔公寓成交量仅为1417件，仅相当于往年平均水平的三分之一。Zigbang大数据实验室室长 Ham Youngjin 称：“首尔和京畿主要地区虽有部分筑底的氛围，但仁川和地方地区的全租价格下跌与交易市场萎缩仍在持续，因此很难断言已经见底，预计年内还将继续出现追加调整。”

也有分析指出，目前成交增加主要集中在部分中小户型的急售房源上。KB房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“在跌幅较大的地区，以能享受特别住房按揭贷款优惠的中小户型急售房源为中心，会出现部分成交。但由于买方情绪仍处于底部，即便有成交，也很难出现V型反转式的快速上涨。”

尤其是专家们认为，缓解逆传货美租危机将成为住房市场恢复的关键。此前持续上升的利率，如今已进入可预期的区间，与其说是变量，不如说更接近常量，因此即便再加息一次，其对市场的影响也将是有限的。