合并宅地开发区面积超100万㎡仍可豁免安全评估并上调容积率

by Kim Minyoung

by Roh Kyungjo

Published 07 Feb.2023 11:06(KST)

Updated 07 Feb.2023 13:28(KST)

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细看第一期新城特别法内容：
确保项目公益性时可免安全诊断
为保障地区间公平性
设立收回超额收益依据

[亚洲经济 Park Minyoung 记者、Noh Kyungjo 记者] 政府7日发布的《老旧规划城市整治及支援特别法》以对被指定为特别整治区域的老旧新城适用放宽重建安全诊断、上调容积率等各类特例为核心内容。通过放宽作为重建第一道关卡的安全诊断、上调提高项目收益性的容积率以及各类许可事项的综合审查，来缩短项目程序、加快推进速度。不过，政府考虑到若重建项目同时大规模推进，可能引发全租房“爆仓”等问题，决定由地方政府主导推进搬迁对策。另外，通过重建项目获得的超额收益，今后将通过多种方式予以回收。

◇设施老旧30年→宅地开发20年= 适用特别法的老旧规划城市标准，将从既有的“设施物老旧30年以上”，调整为“宅地开发项目完成后20年以上”。这是为了在城市老化之前，就能进行系统性的规划制定与应对。实际上，以城南市盆唐、高阳市一山、富川市中洞、安养市坪村、军浦市山本等5处第一期新城为例，这些地方共形成了29.2万户、117万人居住的大规模住宅城镇，从1989年4月公布建设计划，到约3年6个月后的1992年末完成入住。然而，竣工30多年后，因停车难、管道腐蚀、楼层间噪音、基础设施老化等问题，居民的整治诉求从未间断。

在面积标准上，以100万平方米以上的宅地为对象。这相当于首都圈一个行政洞的规模（人口约2.5万人、住房约1万户），是需要以城市为单位进行广域整治的最小规模。不过，考虑到将宅地区划分开发的情况，通过实施令规定，即便单个宅地区未达到100万平方米，只要相邻或毗连的两个以上宅地面积之和达100万平方米以上，或者与宅地区共同构成同一生活圈的毗连老旧旧城区等，也可被纳入同一个老旧规划城市。

◇安全诊断也可豁免= 被指定为特别整治区域的地方，将适用放宽的容积率、建筑覆盖率等城市与建筑管制，以及安全诊断管制等标准，并享受特别法规定的各类支援和特例。可以适用比《城市整治法》规定更为宽松的安全诊断标准；若确保项目具有公共性，还可豁免安全诊断，直接进入特别整治区域指定、规划制定等项目程序。容积率管制也将放宽至相当于上调用途地区等级（从第二种一般住宅区上调为第三种一般住宅区或准住宅区）的水平。用途地区可根据地区条件进行调整。

包括第一期新城在内的老旧规划城市，为实现职住接近、高密度与复合开发等目标，将允许将特别整治区域指定为《国土规划法》上的“最低立地管制区域”。同时，考虑到在特别整治区域内，通过改造（翻新）可以增加户数的效果，将允许在现行（增加不超过15%）基础上进一步增加户数。

◇程序简化、提升项目速度= 在老旧规划城市整治项目中，将适用综合审议程序。由此，将把《建筑法》《景观法》《国土规划法》《广域交通法》等各个单行项目法中规定的各类许可的审议、指定、规划制定等，统一进行综合审议。

为顺利推进项目，特别整治区域原则上将设定为一个项目实施主体（如重建组合等）可以推进项目的范围。例如，对4个公寓小区进行复合开发并配建自给性设施的情况下，可将这4个小区指定为1个特别整治区域。如确有必要存在多个项目实施主体，将从特别整治区域指定阶段初期起，引入总括项目管理人制度，对项目全阶段进行统筹管理并支援项目实施主体。

为防止因大规模搬迁引发全租房“爆仓”等问题，还制定了搬迁对策的基本框架。迄今为止由项目实施主体负责的搬迁对策制定义务，将改为由地方政府主导、中央政府支援的方式推进。中央政府和地方政府将指定“搬迁对策项目实施主体”，由其负责建设搬迁小区和供应循环型住房。

◇确立超额收益回收依据= 为确保地区间的公平性，将确立可回收超额收益的法律依据。特别是，除公共租赁住房外，还将允许通过公共分配住房、基础设施、生活社会间接资本、捐赠金等多种方式进行无偿移交。

不过，也有担忧认为，对重建超额收益的回收叠加住户分摊金负担，可能成为削弱项目可行性的因素。大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 表示：“需要考虑到，围绕重建超额收益回收的讨论等，仍然是新城再整治项目的障碍因素。如果这些部分继续保留，可能会削弱特别法的政策效果。”