[新木洞，何时实现]①容积率130%→300%，最多可建5.3万套住房，新城蜕变

首尔阳川区木洞一带公寓景象。 联合新闻供图

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[亚洲经济 记者 Cha Wanyong] 木洞是与汝矣岛一起被视为首尔西南圈最富裕的街区之一。凭借学园街这一优势，不仅吸纳了同一片区的永登浦、汝矣岛居民，也吸引了江北地区的上流阶层。其结果是，在2000年代曾被视为威胁“江南三区”（江南、瑞草、松坡）的地区。尤其是在2006年房地产市场急剧上涨时期，与江南、瑞草、松坡、盆唐、龙仁、平村等一起被归为“泡沫七区”，受到政府的集中调控。

不过进入2010年代后，木洞与江南三区的差距开始拉大，原因在于缺乏像样的新开发及重建利好。实际上，木洞的重建成绩相当寒酸。2000年以后推进的重建项目仅有3个小区，即东新公寓（现木洞乐天城Winner）、王子公寓（木洞金湖公寓）、木第一住宅（木洞乐天城Maestro）。其中2010年以后完成重建的仅有木洞乐天城Maestro。

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相反，江南的青实公寓、开浦住公2小区、清潭汉阳、开浦住公3小区、AID永东借款公寓、开发里3次等陆续重建，华丽变身为Raemian大峙Palace（入住年份2015年）、RaemianBlestige（2019年）、清潭Xi（2011年）、The H Honor Hills（2019年）、三成Hillstate 2小区（2008年）、开发里Prugio（2006年）等。推进重建的小区多达34处。

目前江南仍有压谷亭美城、压谷亭汉阳、开浦现代、银马、开浦市营、一院大宇、开浦韩信、道谷三益、开发里等约30个小区在筹备重建。

瑞草区的盘浦住公2小区、盘浦住公3小区、盘浦汉阳公寓、瑞草汉阳公寓、新盘浦6次、盘浦宇成公寓等已完成重建，Raemian盘浦Prestige（2009年）、盘浦Xi（2008年）、新盘浦Xi（2018年）、盘浦Hillstate（2011年）、盘浦Central Xi、Acro River Park盘浦（2016年）、Acro Riverview（2018年）、盘浦Central Prugio Summit（2018年）、盘浦Le-el 1·2次（2021、2022年）、盘浦Summit（2018年）等27个小区相继落成。

曾与木洞竞争、争夺“继江南和瑞草之后”位置的松坡区，自2000年代起，随着可乐市营公寓、文井洞136号地、松坡半岛公寓、蚕室住公1·2·3·4次、风纳宇成·三用等陆续开发，开始打响“新居住片区”的名声。

可乐东部Centreville（2001年）、松坡三星Raemian（2001年）、蚕室Parkrio（2008年）、蚕室Els（2008年）、蚕室Richenze（2008年）、蚕室Trizium（2007年）、蚕室Lake Palace（2006年）、松坡Haemoro（2006年）、松坡现代Hillstate（2006年）通过重建焕然一新。

2018年，被称为“建国以来最大规模重建项目”的Helio City完工，2019年蚕室奥林匹克公园IPark落成，Hillstate ePyeonhansesang文井（预计2024年入住）也在如火如荼施工中。迄今为止推进的重建项目就有14个，目前仍有31个小区在筹备重建。

重建长期停滞不前的木洞，如今开始着手改变。木洞新市镇内的大部分公寓小区已具备重建条件。

去年11月，《木洞地区宅地开发项目地区单元规划区及规划决定案》获通过，今年年初，进入安全诊断程序的一批小区也集体通过了重建标准。3·5·7·10·12·14小区的评级从“有条件重建”提升为“可立即重建”，加上3年前最先通过安全诊断的6小区在内，共有7个小区具备重建条件。

此外，1·2·4·8·13小区获得“有条件重建”结果。即便被判定为有条件重建，公共机构的适正性审查也只在地方自治团体提出请求时才会进行，因此这些小区同样很有可能跨过安全诊断门槛。尚未通过安全诊断的9·11小区也在重新推进相关程序。

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如果重建按计划推进，在木洞新市镇公寓一带共436万8463平方米的范围内，最多将新建5万3000余户公寓。考虑到1至14小区目前合计为2万6935户，住户数量将增加约一倍。为此，首尔市计划将目前平均130%左右的容积率放宽至最高300%。

当然，由于各小区规模庞大，即使再怎么顺利，要完成整体重建预计也将耗时10年以上。因为如果一次性对通过大规模宅地开发形成的区域进行整体重建，居民迁出将高度集中，从而对全租房源紧张等当地房地产市场造成巨大冲击。

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对此，首尔市将把各个小区指定为特别规划区，通过在管理处置阶段调整顺序的方式推进重建。实际上，以果川重建为例，1期在2000年代后期完成，但3期至今连拆除都尚未启动，前后差距已超过15年。

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