[亚洲经济 记者 Noh Kyungjo] 有观点指出，我国的城市再生需要达到“重置”水平的根本性重构。在概念和用语层面，将“城市再生≠再开发”简单对立并不正确，应当回到城市再生的本质目标——“激活衰退地区”。
根据韩国建设产业研究院24日近期发布的报告《重置大韩民国城市再生：基于过去10年的试错探索新的城市再生政策方向》显示，自2013年启动的城市再生项目，相比大量投入的公共资源，结果并未达到预期。在部分地区，甚至出现了要求解除城市再生的联合组织，还挂出了反对城市再生的横幅。
建设产业研究院将过去10年实施的一代城市再生的局限概括为：▲政策效果不足 ▲公共资金投入结束后的可持续性不足 ▲民间部门参与和投资不足。之所以不可避免地暴露出这些局限，原因在于“围绕城市再生的概念及政策目标存在混乱”。舆论指出，从政府层面就形成了诸如“再生不是再开发”或者“城市再生是发达国家采用的善良模式，再开发是欠发达国家式的恶劣模式”等错误认知，导致一开始就走偏了方向。
建设产业研究院副研究委员 Lee Taehee 表示：“城市再生政策的本质目的，是激活衰退城市”，“为此可以采用保存型方式和全面拆除型方式，但在一代城市再生中，目的与手段本末倒置，未能根据对象地区的具体状况灵活运用合适的实施手段”。分析认为，即便是在项目收益性良好、完全可以进行全面再开发的地区，也只采用了修缮住房、整治巷弄等方式，因此结果并不令人满意。
Lee 副研究委员强调：“要推动成功的二代城市再生，首先必须重新确立城市再生的概念及政策目标，同时还要重新界定城市再生中公共部门与民间部门的角色。”
他特别指出：“像目前这样只强调公共性、只依靠公共资金推进的城市再生项目，在规模、持续性和外溢效应等多个方面必然存在局限”，“在民间做得更好、或者需要民间投资的领域，有必要从规划阶段到执行阶段，都更加积极地让民间参与进来。”
他还建议，在公共支持方式上，与其由公共部门先行投资、再被动等待民间投资跟进，不如将公共资源作为撬动民间投资的杠杆，进行战略性运用。
同时他表示：“为了实现高效、系统的城市再生，有必要对城市空间规划体系进行全面重构”，“需要的是具有实效性、立足现实的民间参与制度设计，而不是过于理想化、观念化的乐观设想。”
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