全租难求被迫转月租…首尔公寓与别墅价格指数齐创历史新高[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 21 May.2026 10:43(KST)

今年新签租赁合同中54%为月租…连别墅市场都出现“气球效应”

数据显示，首尔公寓与别墅（联排·多户）月租双双创下有统计以来的最高水平。专家表示，由于“全租房源被锁定”，正在重新找房的承租人被迫转向半押月租和纯月租。连原本被视为全租难题替代方案的月租也不断上涨，无房居民的居住成本明显加重。

首尔蚕室一家房地产中介门店。阿视亚经济DB供图

根据21日韩国不动产院统计，首尔公寓月租价格指数上月为101.82，自2015年6月开始编制该统计以来创下最高值。该指数自2024年2月（93.09）起，已连续27个月每月刷新历史高点。

公寓月租上涨的影响正向非公寓市场扩散。首尔别墅（联排·多户）月租综合指数同样在上月升至101.23，创下统计以来新高。无法找到全租房源的承租人正从公寓转向别墅、从全租转向半押月租和纯月租，但就连被视为替代居所的别墅月租也在上涨，可选择空间进一步收窄。

尽管居住成本飙升至历史最高水平，但在全租房源本身几乎消失的情况下，新签租赁合同中超过一半以月租形式成交。根据国土交通部实价公开系统统计，从今年1月到本月20日，剔除续约部分后，首尔公寓新签承租合同共4万5344件，其中月租占比达54%（2万4476件）。与1年前同期的45.4%相比，上升了8.6个百分点。

月租集中现象的背后，是全租房源“被锁定”。本月第二周首尔公寓全租供需指数为113.7，为2021年3月以来最高。供需指数高于基准线100，意味着市场上需求大于供给。自2020年引入的合同续约请求权进入实施第6年后，使用过一次续约权的承租人在到期时被要求按市价水平签订新合同的案例正在增多，这是现场中介机构的说明。

同时，全租房源短缺叠加房东偏好月租，导致新进入市场的房源出现向半押月租、纯月租转换的趋势。自去年6月27日“附所有权转移条件的全租贷款”被禁止后，买方以承接承租人的全租贷款保证金来支付尾款的“差价投资式”交易也被堵上。此前通过“带全租交易”向市场供应新全租房源的通道由此收窄。

实际成交价格也在上行。首尔公寓平均全租保证金在1年间从5亿7600万韩元涨至6亿1800万韩元，上涨7.3%（4200万韩元）。月租交易的平均水平为保证金2亿900万韩元、月租117万韩元，较1年前（保证金1亿9800万韩元、月租107万韩元）分别上涨5.6%和9.3%。其中，56.3%的月租交易保证金在1亿韩元以上，保证金在3亿韩元以上的高额半押月租也占到25.9%。

在将全租转为半押月租或纯月租时适用的利率（租押转月租换算率）也在上升。根据KB不动产数据，上月首尔租押转月租换算率为4.25%，自去年10月创下7年9个月来的最高值（4.26%）后一直维持在高位。按区域看，江北14个区为4.32%，江南11个区为4.17%，从数据上看，中低价住房较为集中的江北地区承租人压力更大。

租押转月租换算率上升意味着，在相同保证金水平下，承租人转为月租时需承担的月租金额增加。以江北为例，若将保证金为6亿韩元的全租房，改为保证金2亿韩元加月租的半押月租，则剩余4亿韩元按4.32%计算，承租人每年需支付1728万韩元、每月144万韩元的月租。如改为零保证金的纯月租，则年租金为2592万韩元，每月需支付216万韩元。

专家担忧，全租与月租市场的不稳定可能演变为青年群体的居住难题。Hanyang University教授 Lee Changmu 表示：“随着全租和月租价格持续上涨，积蓄不足的青年群体居住不安正在加剧。对于无房青年和普通民众而言，为了在靠近工作地点的市中心居住，唯一的选择就是全租或月租，但这些房源本身正在快速消失，这才是最大的问题。”