高龄友好产业规模达85万亿老年住宅仅2400亿：“应允许分销”[开启中的老年住宅]

by Choi Seoyoon

Published 22 Apr.2026 07:20(KST)

高龄友好产业不断扩大，老年住宅市场仍在起步阶段
市场需求预期很高…业界称“先要拿出提升项目可行性的方案”

随着政府开始研究面向中产阶层高龄者的老年住宅活性化方案，业内虽然对项目方向表示认同，但也表示“必须先拿出保障收益性的机制”，做出了这样的反应。已经进入老年公寓业务的企业，为了长期成长前景，正在承受短期亏损。

一位建筑公司相关人士22日表示：“虽然国内高龄人口已经超过1000万，但老年居住设施的容纳比例不到1%，中长期成长空间很大”，同时也称：“由于初期投资成本高、难以取得市中心地段、运营专业性也不易确保，因此我们在反复测算项目可行性的基础上谨慎推进。”

从高龄友好产业市场规模来看，国内老年住宅市场仍处于起步阶段。根据韩国保健产业振兴院数据，以2023年为准，高龄友好产业市场规模约为85万亿韩元，而相关住宅市场仅占0.3%，约2400亿韩元。建设并运营老年社区的企业业绩也不理想。在首都圈开发老年社区的某企业，去年曾录得超过30亿韩元的亏损。

撰写相关报告的韩国保健产业振兴院数字健康事业团团长 Lee Kwanik 表示：“企业主要考量不动产价值和收益性，因此市场成长难免受到限制”，“有必要扩大提供与照护服务相结合的老年住宅”。

尽管如此，建筑业界仍持续关注，是因为看好其成长潜力。业界认为，随着老龄化趋势发展，该市场持续扩大的可能性很大。业内普遍认为，有必要与政府协商，确保项目收益性。

京畿道龙仁市一处老年福利住宅内，入住老人正在对弈围棋。Kang Jinhyeong 记者供图

业界最大的诉求，是允许相关住宅进行分销。目前由民间建设和运营的老年住宅——老年福利住宅，只允许租赁型。过去在分销型老年社区中曾出现无资格者变相入住及各种纠纷，自2015年起全面禁止分销。此后，开发商只能靠租赁保证金和月使用费，在长期运营中收回投资。即便是超高价老年社区，前几年几乎无利可图。以公共支持民间租赁形式推进的“Silver Stay”项目，也要在运营20年后才允许分销。

业界认为，以现有结构难以扩大民间供给。一位开发业界相关人士称：“考虑到民间所期待的收益率，若完全采用租赁模式，很难偿还项目融资贷款并筹措初期项目资金”，“至少应在初期通过分销回收占总项目成本80%以上的建设成本，才能在运营阶段维持服务质量”。

但政府对引入分销型模式态度谨慎。对于承认个别所有权的分销住宅，入住者可能会以“既然是我自己的房子，为什么要被强制购买昂贵的高龄者专业服务”为由予以拒绝，而政府缺乏相应的法律制裁手段。房屋所有者若将住房变相出售给年轻人，或通过入住者代表会议决定中止高龄者专业服务，政府也难以加以阻止。舆论认为，这甚至可能动摇高龄住宅本身的定位。一位国土交通部相关人士表示：“目前并未以引入分销型为前提进行讨论。”但他也称：“在供给极为迫切的情况下，若企业认为不分销就无法开展业务，也可以在附加多项条件的前提下，审视其可行性。”

也有声音指出，应提供能够支撑收益性的优质地块。一位建筑业界相关人士表示：“有必要扩大对政府推动的 Silver Stay 建设项目的资金贷款和贷款担保支持”，“还应以高龄层偏好度较高的首尔及首都圈地块为中心，增加面向民间开发商的招标项目。”

在租赁义务期结束后转为分销的过程中，价格纠纷也是业界担忧的重点。一家中型建筑公司相关人士称：“即使是普通的公共支持民间租赁，在转为分销时，开发商与入住者之间对价格的预期差异也会引发不少矛盾”，“这种未来可能爆发的纠纷，对企业而言是巨大的不确定性。”

扩大入住需求的方案也被提上议程。一位开发业界相关人士表示：“可以考虑对将自住房屋投放市场出租的入住对象，减免综合不动产税等税负”，“这将成为诱因，促使那些不愿离开自宅而犹豫是否入住的高龄者，放弃首尔的老旧住房，转而选择首都圈郊区的老年住宅。”也有将其与企业福利相结合的构想。这位人士称：“大型企业可从福利角度与政府签署业务合作谅解备忘录，为长期任职员工提供居住福利，这样的模式也可以成为一种替代方案。”