[房产理财]用债堆起的房子，家庭负债管理方案传递给我们的信息

by Lee Jieun

Published 15 Apr.2026 08:26(KST)

政府重塑金融与房地产的连接结构
以房价上涨为前提的贷款策略需重新审视
多套房持有者或将抛售急售房源
长期房价上涨预期恐将被打破

编者注我国国民超过70%的资产被锁定在房地产中。住房对我们来说既是最重要的资产，也是最亲近、最温暖的空间。在“被房子套牢”生活的现实中，我们为您传递买卖住房所需的信息。亚洲经济与KB国民银行房地产首席专家委员Kim Hyoseon一起，每三周刊登一次《房产理财》专栏，为您补充必备知识。

人类怀着对明天的期待活在当下。为了接受更好的教育、进入更好的职场、抓住更大的机会，人们忍受现在，有时还会以未来的收入作担保，提前做出今天的选择。使这种选择成为可能的代表性制度就是贷款。贷款以明日的收入和资产为前提，问题在于，这个“明日”并不总是如预期般实现。

在此之前，韩国房地产市场中，这一前提并未得到充分检验。在低利率与资产价格持续上升的环境下，贷款被视为机会而非风险。利用“全租”进行杠杆投资和多套住房持有，被普遍视为有效的资产增值策略。如今，这一前提正在改变。所有不动产都会随着时间推移而上涨的信念，不再具有普遍有效性。形成于高速增长时代的基础设施扩张、住房供应，以及以此为基础的价格上涨公式，正在从结构上走弱。以资产价格上涨为前提的杠杆策略，同样进入了不得不重新审视的阶段。

反映这一变化的政策信号，正是金融委员会于本月1日发布的《2026年家庭负债管理方案》。对多套房持有者限制住房抵押贷款展期，不只是简单的监管，更接近于对长期以来惯性维持的、以杠杆为基础的资产扩张进行结构性体检。

过去，只要按时缴纳利息，就可以延长贷款期限。通过租金收入承担利息，再借助资产价格上涨扩大财富的结构得以维持。这种方式在上升期效率较高，但一旦金融环境发生变化，就蕴含着向系统性风险传导的可能性。

本次对策并非仅针对某一特定阶层。它通过总量管理、经营性贷款检查、网络借贷业监管等措施，全面覆盖金融领域，试图重塑金融与房地产之间的连接结构。不过，为了保护承租人，在租赁合同存续期间，将适用允许展期的例外规定。因此，市场更有可能呈现的是：与其出现急剧的抛售增加，不如说在每个合同到期时点，供应会逐步增加的走势。

短期来看，以难以承受高利率的多套房持有者为中心，可能会出现急售房源。尤其是对因税负等原因而一直推迟出售的持有者而言，本次措施将成为促使其提前做出决策的因素。中长期则很可能在2026年至2027年间，首都圈公寓市场面临抛售压力累积的局面。尽管冲击会被分散，但限制价格上涨预期的结构性变化将难以避免。

在房价越高、贷款额度越受限制的环境下，高价住宅交易势必进一步萎缩。这将导致需求向相对更易接近的中低价住宅转移。监管越趋严格，中低价市场的需求就越可能保持，甚至强化，这种“二元结构”在相当一段时间内很可能会持续。

本次政策影响的另一项重要变量是全租市场。多套房持有者是全租供应的关键一环。如果他们因贷款负担而出售持有住房，或扩大向月租的转换，全租供应就会减少，价格上涨压力则可能加大。部分需求也可能转移至买卖市场。政府同时推出承租人保护装置的背景，也可解读为考虑到了这一连锁反应。

本次对策更接近于一个起点。金融当局已经预告将对非居住一套房持有者实施追加监管；若再考虑到扩大总债务本息偿还比（DSR）的适用范围以及引导向长期固定利率转换等措施，监管的范围很可能扩展至整个市场。考虑到到2030年实现家庭负债占国内生产总值（GDP）80%的政策目标，仅凭目前力度的措施难以达成，追加监管很大概率只是时间问题。

经济学家Hyman Minsky指出，“稳定孕育不安”。市场看上去越稳定，参与者就越愿意承受更高杠杆，而这些风险最终会在调整阶段暴露出来。韩国房地产市场长期以来一直运行在“价格上涨、贷款展期、杠杆扩张”这三个前提之上，而现在，这一基础正同时动摇。

当下所需的是标准的改变。与其看资产规模，不如先看负债结构；与其看价差收益，不如优先审视现金流。杠杆不再是收益最大化的工具，而正在变成必须加以管理的风险。归根结底，本次政策传递出的信息是：房地产不再是不受限制地通过金融工具扩张的资产，而正在转变为必须在可承受范围内进行管理的实体资产。读懂这一变化的方向，是当前市场参与者最重要的策略。