城城湖水公园片区兼具教育与品牌溢价 “业城Prugio Lake City”受关注

by Lee Sanghyun

Published 03 Apr.2026 14:00(KST)

从湖景、生活配套到居住溢价……光教新都市验证的成功公式
天安城城湖水公园一带，凭借湖景视野与优质学区地段，自住偏好度持续走高

近期，随着住房市场中“选择性认购”基调日益明显，需求加速集中于具备多重优势的“复合型高端”小区，而非单一条件突出的项目。尤其是以光教新都市为代表，兼具大规模湖泊公园、稳定的教育环境以及品牌大型住宅区这三大优势的区域，正作为引领市场的高端居住地备受关注。

光教新都市以光教湖水公园为中心，通过自然与居住相结合的城市结构，已成长为首都圈具有代表性的高端居住区。在此基础上，随着Galleria光教、乐天Mall光教店等商业设施，以及京畿道厅新办公大楼、光教法曹城等行政设施，再加上光教一带的补习街与学区等教育基础设施的叠加，使其跻身首都圈内居住偏好度较高的区域之一。

房地产专家将光教成功的要素概括为三点。第一，是以压倒性规模的自然环境（光教湖水公园）为代表，叠加生活基础设施（商业、行政、文化设施）以及居住溢价（品牌大型公寓小区）的组合。这三大要素相互作用，使光教超越了一般新都市的范畴，成长为代表首都圈南部的富人区。

与此同时，近期非首都圈市场上也出现了类似光教模式的城市，有观点认为这种“光教型”城市模型正在忠清圈显现，其代表便是被视为天安新兴居住城镇的城城湖水公园一带。

城城湖水公园是天安境内自然环境条件被高度评价的城市公园。以湖泊为中心建设了步道和绿地，已成为市民代表性的休憩空间。近几年以来，随着城城地区和业城地区一带大规模住宅小区开发持续推进，以湖泊为中心的居住带正在形成。

近期，随着政府以“1户1住房”为中心的政策基调强化，刚性自住需求者更加遵循所谓“只持有一套优质住房”的思路，对地段优劣的区分度要求不断提高。尤其是近来在住房选择标准中，学校等教育环境所占比重正逐步上升。

其原因在于，受低生育率影响，学龄人口减少，全国范围内学校合并与撤并现象增多。在首尔，小学与初中合并或废校的案例不断增加，而在京畿道部分地区，新建学校的审批本身也变得极为严格。

因此，在部分新都市开发过程中，虽然公寓已经建成，但学校却严重不足的情况并不少见，让刚性自住者颇为头疼。

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在这种背景下，对于刚性自住者而言，在认购前所在小区附近是否已经确定学校规划，成为极为重要的判断标准。特别是从小学到高中的教育环境都较为完善的区域，被视为自住偏好度较高的居住地。

在这一变化趋势下，近期天安城城湖水公园一带，凭借完善的学区以及既有城城地区成熟的基础设施，被评价为新的居住中心。尤其是位于城城湖水公园前方的“业城Prugio Lake City”项目，既可眺望城城湖水公园，又处在从小学到高中都将落户于小区毗邻的地段。

业城Prugio Lake City规划为总计1,908户的巨型小区，其中1号地块的1,460户将于4月率先预售。项目规划为：在1号地块旁新建幼儿园和高中，在2号地块旁新建小学和初中，实现从幼儿园到高中的所有教育设施均可步行上下学的“一站式教育配套”特色。

小区内部将打造差异化的格局与高端设施。规划建设高端私享室内游泳池（25米4泳道）、幼儿专用戏水池、空中会所、大型下沉式花园等高品质社区配套。此外，还将推出近年来当地供应稀缺的72平方米户型，以及深受刚需自住者欢迎的84、95平方米中大户型组合。通过4面宽板式结构、三面阳台扩展设计以及多功能空间（部分户型适用）等，打造最大化居住便利性与空间效率的特色户型。