原以为只是外国人扎堆的“网红地”……办公楼交易暴增300%的圣水
“IT、时尚、娱乐企业聚集，形成集群”
入驻企业大多采用 B2C 业务模式
圣水办公楼价格上涨正在限制新增入驻
“请以这栋建筑为背景帮我拍张照片。”
本月27日，首尔城东区圣水洞2街。被外国人视为“热门打卡地”的圣水洞内，眼镜品牌 Gentle Monster 总部公司 IICOMBINED 办公楼门口挤满了游客。人们以去年9月开业、被称为“Gentle Monster House Nowhere Seoul”的这栋大楼为背景拍摄认证照。IICOMBINED 大楼总建筑面积为3.07万平方米，地上14层，混凝土外立面凸出，远远就能吸引视线。一名游客表示：“我平时就很关注 Gentle Monster 品牌，这次来圣水洞，顺便就找到了总部大楼。建筑既宏伟，外观又很独特，我打算拍照后上传到 Instagram。”在以大楼为背景拍完照片后，游客走进室内，只见装置艺术与 Gentle Monster 产品吸引了大批参观者。这是企业扎堆而来的结果。
圣水洞正在从外国游客观光地转型为办公街。在对流行高度敏感的流动人口不断增加的基础上，企业开始将建筑或办公室作为展示品牌身份的媒介，这一现象愈发显眼。企业与人群不断聚集，又进一步转化为新的办公需求，形成了愈发清晰的良性循环格局。
圣水洞的办公楼交易增幅，远远超过以往被视为首尔核心区域的市中心、江南与汝矣岛。根据31日商业地产咨询公司 NAI Korea 的数据，圣水洞办公楼交易规模在过去两年里增长逾300%。受加息等影响，2020年以后交易规模最低的2023年仅为1222亿韩元，但在2024年增至3675亿韩元，去年更是达到4993亿韩元。最近两年交易增幅年均高达308.6%。江南地区（GBD）江南区从1.4672万亿韩元增至4.2222万亿韩元，增长187.8%；汝矣岛地区（YBD）永登浦区从3440亿韩元增至9854亿韩元，增长186.5%。虽然绝对金额规模较小，但圣水洞的增长幅度最为陡峭。属于首尔市中心区域（CBD）的钟路区在同期则从2.0336万亿韩元增至2.7298万亿韩元，增长34.2%。
已有多家主要企业正在将总部迁入圣水洞。凭借游戏《绝地求生》（PUBG）闻名的游戏公司 Krafton，正在原易买得圣水店旧址建设新总部大楼，规模为地下8层、地上17层。公司计划打造集办公、员工福利、客户体验空间于一体的“Krafton Town”。据悉，Krafton 仅在这一带就拥有7栋建筑。
时尚公司 Musinsa 已于2022年将总部从江南区迁至圣水洞。“Musinsa Store 圣水”等 Musinsa 相关线下门店也运营着约10家。公司还参与地铁2号线圣水站副站名招标，获得了“圣水站（Musinsa站）”的副站名使用权。除此之外，SM Entertainment 也从江南区搬入了圣水洞 D Tower，共享汽车企业 Socar 也入驻同一栋楼。
另外，在首尔林对面的 Sampyo Ready-mixed Concrete 用地上，将兴建一座集办公、住宿、文化、零售设施于一体的79层超高层综合体。总建筑面积约为4.8万平方米，最快将在今年年底动工。
此前，首尔市已于今年1月召开城市规划委员会会议，将“圣水 IT产业·流通开发振兴地区”的指定范围扩大到整个准工业区。同时，市政府还将文化内容产业新增为推荐业种，提出要把这里打造成在信息技术主导的产业结构基础上叠加内容产业的商务区。
在此落户的企业，对大楼外观格外上心。Krafton 新总部大楼由普利兹克奖得主、知名建筑师 David Chipperfield 负责设计，将采用垂直设计语言与四季景观灯光的外立面方案。这与入驻企业大多以企业与消费者间交易（B2C）为主的商业模式密切相关。由于潮流变化迅速，加上包括外国人在内的流动人口众多，企业选择在圣水洞设立办公室，以便开展品牌宣传与流行趋势分析。一位在圣水洞经营时尚与摄影棚企业的 A某表示：“我们在开放式摄影棚中摆放自家产品，通过这种方式向流动人群做广告，因此选择在圣水洞设立办公室。由于行业特性对流行与口碑极为敏感，人多的地方带来的优势非常大。”
这一趋势正通过引入关联企业的方式，产生良性循环效应。Musinsa 将总部搬到圣水后，周边开出了精选店，随后全球时尚品牌 ADER error 的办公室也迁入这一带。Musinsa 还在建设圣水工作室门店，从策划到流通、营销，逐步形成在同一地区完成全部产业活动的集群。也就是说，企业是看中了企业集聚效应而选择迁入。根据首尔市资料，圣水洞内雇员100人以上的企业数量正在持续增加，从2021年的114家增至2024年的137家，3年间增长逾20%。同期，城东区内雇员100人以上的企业数量也从158家增至188家。
NAI Korea 研究中心主任 Jung Eunsang 表示：“圣水洞的办公需求本身非常火热。随着信息技术、时尚与娱乐企业陆续聚集，这里已经形成集群，如今开始有企业冲着这种集聚效应而来，愿意为此支付溢价。”他补充称：“有品味的企业集中在同一地点，自然而然就会吸引人才涌入，促成潮流信息的交流与合作机会的出现。”
不过，圣水办公楼价格上涨，也被视为限制企业进一步流入的因素。普遍认为，未来办公需求将以中坚企业和大企业为主，而非初创公司。大约15年前，圣水洞地价每坪（约3.3平方米）仅为2000万至3000万韩元，如今在圣水办公核心区，已出现每坪超过3亿韩元的成交案例。据悉，去年8月，位于圣水洞1街、地铁2号线纛岛站与圣水站之间的一栋3层建筑，以130亿韩元成交，该建筑占地面积为37坪（124.3平方米），总建筑面积为91坪（302.1平方米）。
Jung 主任称：“过去企业之所以来圣水洞，是因为价格便宜，如今这里附加了大量溢价，已经变成像江南德黑兰路那样，需要支付高昂成本才能迁入的地区。构成圣水洞办公需求的企业，正在向中坚企业及以上规模集中。”
NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“圣水办公楼价格上涨幅度之大，已经可以与江南或汝矣岛相提并论，中小企业只能将目光转向麻谷产业园区等替代区域。随着租金大幅上涨，办公需求正在转向那些像大企业一样有能力在办公室上投入资金的企业。”
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