[IPO放大镜]Hana Office REITs临近太光大厦租约到期，应对方案受关注

by Jang Hyowon

Published 24 Mar.2026 07:05(KST)

以GBD写字楼为基础资产…目标股息率6.5%
主要承租人合同即将到期…新租约成关键

[IPO放大镜]Hana Office REITs临近太光大厦租约到期，应对方案受关注

韩亚金融集团的首只公开募集房地产投资信托基金——Hana Office REITs（Hana Office委托管理房地产投资公司）正推进于4月在科斯皮上市。其策略是以位于首尔写字楼市场核心——江南区域（GBD）德黑兰路的优质资产为基础，同时追求稳定分红与资产价值提升。不过，部分资产的租赁结构变化及利率环境波动，被视为今后影响其盈利能力的主要变量。

Hana Office REITs的基础资产为坐落在德黑兰路的“韩亚金融集团江南大楼”和“太光大厦”等2栋办公楼。Hana Office REITs已于2024年8月30日以2820亿韩元直接收购了韩亚金融集团江南大楼（总建筑面积7420坪）。

该建筑为地下6层、地上20层规模，目前由Hana Capital、Hana储蓄银行、Hana资产信托等韩亚金融集团关联公司使用了约75%的可出租面积。以去年6月为基准，该楼的评估价为3340亿韩元，较收购时上涨约18%。

另一项资产太光大厦（总建筑面积5262坪）则通过子REITs——Hana Office驿三REITs持有。该楼于去年4月11日以1750亿韩元收购，折算每坪收购价为3326万韩元，低于周边行情的4000万韩元区间。太光大厦内入驻了Hecto Innovation、Hecto Financial、Siseon International等优质企业。两项资产合计出租率达95.5%，预计仅韩亚金融集团江南大楼每年即可产生约85亿韩元的租金收入（以今年为基准的估算值）。

目前，GBD办公楼市场在首尔各区域中表现最为稳健。以去年第四季度为准，GBD的平均空置率为3.4%，处于相对较低水平；在新供给不足的背景下，租金较前一季度上涨0.3%，每坪达11万3700韩元。反映办公楼收益性的资本化率（Cap. Rate）约为3.8%。

尤其是资产所在的德黑兰路被指定为“改造活性化区域”，未来进行改造时可获得容积率激励，这是其一大优势。以韩亚金融集团江南大楼为例，若适用激励措施，其容积率可由1009%上调至1462%，总建筑面积可在现有基础上增加约30%，提升至9646坪。

Hana Office REITs的每股公开发行价确定为5000韩元，公开发行总额为1260亿韩元。本次发行价是在依据《房地产投资公司法》测算出的每股净资产价值（NAV）5744韩元基础上，施加约13%的折扣率得出。此举旨在为投资者提供以低于实际资产价值的价格买入股票的机会，从而在上市初期确保流动性。

Hana Office REITs制定了不进行资本公积转增、完全以纯收益为基础的分红计划。其目标是上市后5年平均预期股息率为6.5%，10年平均为7.5%；在上市后首个结算期——第4期（2026年6月决算）提出了年化8.29%的分红水平。

在运营策略方面，其方针是维持“纯办公REITs”的定位，即将组合中80%以上投资于办公资产，50%以上投资于江南区域。作为资产管理公司的Hana资产信托计划在租赁续约时提高NOC（净占用成本），并在太光大厦一层打造室内型公共开放空间等，通过积极的“价值提升（Value-add）”措施最大化盈利能力。

Samsung证券研究员Lee Gyeongja表示：“Hana Office REITs在利率高位时期以低价收购资产，已实现了相当程度的价值提升”，“通过增建潜力与价值提升策略，在无需资本公积转增的情况下，也将以较高水平的股息收益率为目标，与其他办公REITs相比，其分红吸引力有望得到充分凸显”。

不过，若今后利率波动性加大，实际收益率下滑的忧虑也客观存在。近期市场上有观点认为，随着美国与伊朗战争推高国际油价，美国联邦储备制度（Fed）可能加息。在国内，被归类为“务实派鹰派”的下一任韩国银行总裁候选人Shin Hyun Song被提名，也被分析为可能释放加息信号。对于REITs而言，利率上升会推高财务成本，导致分红减少，同时也可能造成资产价值下跌。

此外，太光大厦主要承租人的合同所剩时间不多，也被指为风险因素之一。太光大厦的主要承租人Siseon International计划在今年4月合同到期后迁出大楼。Hecto集团的合同也将于今年12月到期，而据悉其去年已收购了紧邻太光大厦的Samwon大厦，因此是否续约存在不确定性。

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对此，Hana Office REITs相关人士表示：“Siseon International搬出后，目前已有超过10家优质承租人前来考察并就条件进行协商，由于现有租金水平偏低，新的合同中计划将租金上调约50%”，“至于Hecto集团，如果有解约意向，须在今年6月之前通知我们，但截至目前尚未收到任何相关说明”。