[专访]“医疗拱廊将提升市中心办公楼资产价值”
Jeong Eunsang NAI Korea研究中心主任专访
将写字楼低层重新打造为医疗与零售设施
“外国游客消费地图正转向医疗领域”
在供应增加的CBD中极具吸引力的策略
“我们认为，以首尔都心圈中央商务区办公楼为中心，将低层部分重新打造为医疗或零售设施的策略，将在办公楼投资中发挥显著效果。”
商业地产咨询公司 NAI Korea（NAI코리아）研究中心所长 Jeong Eunsang 在接受《亚洲经济》采访时表示：“在首尔办公楼市场，将办公楼低层部分重新规划为医疗或零售设施的‘医疗拱廊（Medical Arcade）’策略正在不断扩张。”他称，由于主要游客等人流量巨大，可以实施复合开发策略，因此该模式的吸引力较高。
Jeong 所长是在商业地产咨询与中介领域深耕 20 年的专家。他曾参与处置规模达 1188 亿韩元的西大门区忠正路附近 Samchang 大厦开发用地出售项目，以及 Kyunghee 学院收益型大楼证券化战略项目等。
他评价称，这一趋势在以首尔钟路、乙支路一带为中心的中央商务区尤为突出。钟路区 Pagoda 大厦就是代表性案例。通过改造，该楼将引入医疗设施和酒店等业态。
Jeong 所长解释说：“来韩国的外国游客消费地图，正在从单纯观光转向 K-Medical（韩国医疗）”，“通过将办公楼低层或整栋建筑重新规划为医疗或零售设施，从而提升资产出售价值，正迅速成为核心解决方案。”
中央商务区内，包括总建筑面积 14.34 万平方米规模的 G1 Seoul 在内，Rena Square、Ieul Tower 等项目预计将陆续入市。由于未来被普遍预测将出现空置率上升及租金下跌的情况，业界评价认为，尤其在中央商务区，“医疗拱廊”策略有望成为突破口。
Jeong 所长表示，企业偏好的办公楼选址标准正在逐步发生变化。在交通可达性与基础设施之外，企业开始关注能够体现企业身份并提升员工生产力的空间，例如室内设计、配套设施、景观以及层高等要素。
他认为，这种现象正在首尔圣水洞地区显现。随着 Krafton、Musinsa、Gentle Monster 等成长型企业在此扎根，该地区已转变为一个可以实现“品牌识别（Brand Identity）”的区域。他指出：“如果说过去办公楼选址遵循的是交通与效率这一固定公式，那么近来企业的动向可以用‘实现身份认同’来概括”，“企业不再将办公空间视为单纯的工作场所，而是视为承载企业哲学的空间，通过这样的空间吸引人才，并重新定义所在区域的价值。”
他分析称，随着办公楼集中落户在主要枢纽区域，需求高度集中，全球投资者也表现出浓厚兴趣。Jeong 所长表示：“海外基金以获取稳定现金流的财务性投资结构为主，同时看重未来出售时的价差收益，这两点促使其投资首尔办公楼。”全球私募基金 Blackstone 收购位于江南商务区的 Arc Place 后，于 2024 年将其出售，获得约 3000 亿韩元的差价收益。据悉，该基金在 2024 年收购了 SM 集团江南办公楼，并正通过与跨国连锁酒店 Travelodge Asia 合作，推进其改造为酒店的项目。
不过，他也指出，即便是在主要枢纽办公区域，能够承接需求的优质建筑数量也有限，导致区域内空置率差距拉大的问题，亟须深入思考。根据 NAI Korea 的调查，去年第 4 季度江南商务区 Teheran 路一带空置率为 1.15%，江南大道为 0.92%，永东大道为 0.37%。但与位于主干道上的建筑不同，位于背街小路的建筑需求大幅下降。
Jeong 所长表示：“江南背街建筑的空置率超过 15%”，“即便是初创企业，如果不在主干道沿线，也会尽量避免入驻。”原因在于，办公楼位置与品牌形象在员工招聘和融资过程中同样至关重要。他补充说：“现在正是需要出台政策，帮助背街建筑凸显自身身份特征的时点。”
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