首尔全租“冰河期”来临…全租价猛涨诺园·中浪房源消失60%[房地产A到Z]

by Choi Seoyoon

Published 20 Mar.2026 11:08(KST)

Updated 20 Mar.2026 15:37(KST)

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全首尔房源缩减至约1.7万套
较3个月前减少26.4%
外缘地区房源消化更快
月租化加速…居住成本压力上升

在诺园区、中浪区等全租价格在2亿至4亿韩元区间的中低价公寓密集区域，短短三个月内全租房源有60%消失。全首尔范围内全租房源也减少至约1.7万套。以房源快速减少的地区为中心，全租价格大幅上涨，月租转换加速，承租人的居住成本负担进一步加重。

根据20日房地产大数据企业Asil的统计，截至前一日，首尔全市全租房源为1万7136套。与3个月前的2万3263套相比减少了26.4%。即便与仅一周前相比，也减少了3%以上。

按自治区来看，首尔外缘地区房源消化速度最快。与3个月前相比，全租房源降幅最大的地区是诺园区。诺园区全租房源从697套减少至265套，降幅达62.0%。其次是中浪区，从158套降至66套，减少58.3%；其后依次是九老区（-56.8%）、衿川区（-56.5%）、麻浦区（-55.1%）等，降幅同样较大。

在大型小区现场，以学区需求支撑较强的区域为中心，租赁房源正在消失。诺园区上溪洞Boram公寓共有3315户，是大型小区，但买卖挂牌有123套，相比之下，全租11套、月租8套，租赁房源仅19套。中溪洞Junggye Green公寓在3481户中，仅有全租5套、月租7套，共12套挂牌。Junggye Mujigae公寓则已无全租房源，仅剩4套月租。

随着房源减少，全租价格的涨势也愈发陡峭。韩国不动产院的数据显示，3月第三周（以16日为基准）首尔公寓全租价格自年初以来的累计变动率为1.30%，超过去年同期（0.21%）的6倍。

诺园区今年全租价格累计变动率为2.12%，远高于首尔平均水平（1.30%）。与去年同期（0.29%）相比，涨速加快逾7倍。冠岳区（今年1.22%，去年-0.11%）、九老区（1.14%，-0.19%）、衿川区（1.04%，-0.07%）去年同期全租价格仍在下跌，今年则转为1%区间的上涨。中浪区（0.71%，去年0.06%）的涨幅也扩大了10倍以上。道峰区的周度涨幅则在短短一个月内，从2月第三周的0.03%跳升至3月第三周的0.31%，扩大了10倍。

全租房源短缺和价格上涨现象正在推高租赁市场的月租化趋势。根据国土交通部实价公开系统数据，从今年1月1日至本月20日申报的首尔公寓新增租赁合同中，月租占比为52.3%，较去年同期（45.0%）提高了7.3个百分点。

承租人的居住成本负担也在加重。同一期间，新增月租合同的平均押金为1亿8800万韩元，较去年（1亿7548万韩元）上涨7.1%；平均月租金为135万韩元，较去年（122万韩元）上涨10.7%。

市场方面认为，随着需求集中的春季搬家旺季正式到来，公寓全租与月租市场的价格不稳定性可能进一步扩大。

NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“需求在集中，而公寓全租房源却有限，全租价格上涨已难以避免。”他还称：“公寓全租与月租市场正在转变为对供给变动完全暴露的非弹性结构。”

尤其是在公告价格上涨的背景下，房东将税负转嫁给承租人的可能性也有所增加。KB国民银行房地产首席专家Park Wongap表示：“随着全租价格持续上涨，手头大额资金不足的承租人被迫选择将保证金上调部分以月租方式支付的‘半全租’。”他同时指出：“首尔是供给不足、房东议价能力较强的市场，因此持有税负担很可能被转嫁给承租人。”