[观点评论]不能无视民间住房供应

by Choi Ilgwon

Published 17 Mar.2026 07:30(KST)

Updated 17 Mar.2026 14:49(KST)

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在持续压制多套房持有者的同时还需新增供应
因单人家庭增加而住房需求扩大
不仅公共部门，民间部门也应发挥明确作用

首尔“江南3区”开始的房价下跌，正向周边区扩散。随着铜雀等汉江沿线区域的涨势也趋缓，有观点认为到下月初首尔整体房价将出现拐点，这一展望正不断获得支持。查看房地产相关网站，近期江南、松坡一带出现了比市价至少低1亿韩元以上的挂牌房源。根据公寓信息网站的数据，江南3区之一的瑞草区，最近10天内挂牌房源增加了逾8%。

房源增加，很大程度上受到了李在明政府预告推出高强度对策的影响。政府不仅要提高持有税，还预告将加大金融负担，这成为对多套房持有者的施压手段。不仅是多套房持有者，非自住的一套房持有者也收到了压力信号。即便5月开始实施转让所得税加重征税之后，房源仍有很大可能继续流入市场。

政府之所以将多套房持有者等作为精准打击对象，是因为判断住房购买的集中现象正在扭曲市场价格。在其背后，是“住房总体供应量本身并无大问题”的认识。执政党一名国会议员在私下场合也曾表示，“单从住房套数来看，供应已经相当充足”。这被解读为，如果分配能够更加合理，也能在很大程度上有助于稳定房价。

但如果没有新增住房供应作支撑，要延续房价下行并不容易。即便人口总量停滞，家庭户数却在增加，单人家庭的影响尤为明显。根据国家数据处住房统计，2020年全国公寓供应规模为1166万1851户。其中单人家庭为214万6117户，占整体的18.4%。5年后的2024年，这一比重扩大到22.5%。虽然供应增加，但单人家庭增长速度更快。

单人家庭户主也在逐渐追求更宽敞的住房。最近5年内，拥有建筑总面积85~100平方米（约20多坪后段）公寓的单人家庭比例，从0.16%扩大到0.19%。随着收入水平提高，人们对住房的要求自然水涨船高。

当前关注点在于，如何供应人们真正想要的住房。政府在去年和今年年初先后两次发布供应对策，但未能很好满足市场期待。今年1月提出要连边角地块都一并盘活，提供超过6万户住房，这被解读为首都圈已难再找到新的大规模用地。

最终，通过拆除老旧住房或进行改造来增加供应量，才是现实路径。政府表示，将由韩国土地住宅公社（LH）等公共部门主导重建，以扩大住房供应。此前，执政党已在国会推动通过了仅提高公共重建容积率的法案；相反，对于在野党提出的“应提高民间部门参与整治项目的激励”的主张，则未予采纳，给人一种政府与执政党刻意回避民间供应的印象。

然而，以公共主导推进再开发存在明显局限。应在公共重建中发挥核心作用的韩国土地住宅公社负债规模已远超160万亿韩元。如要直接承担项目实施，就必须向韩国土地住宅公社注入财政资金，还需要综合考量国民负担。

在开发业界看来，仅束缚民间、寄望依靠公共部门就能激活重建并不现实。业界一位人士表示：“人们明明有想住进更好住房的欲望，但由国家供应的住房能否满足这种需求，令人怀疑。”这意味着，不仅供应规模重要，质量同样不容忽视。