江南“强势卖房”不再买方主导时代来了[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 01 Mar.2026 16:23(KST)

江南3区供需势均力敌
首尔公寓买卖·供需指数跌至基准线
“有房成了痛苦”……政府强力施压

作为首尔公寓市场晴雨表的江南3区（江南区、瑞草区、松坡区），在时隔1年后卖方占优格局被打破。随着政府不仅对多套房持有者、甚至对并未自住的单套房持有者施压，那些坚信“江南永不败”而苦撑的房东，开始陆续降价抛出急售房源。

据韩国不动产院3月1日数据，包括江南3区和江东区在内的首尔东南圈公寓买卖供需指数（将需求与供给比例量化的指标）在2月第四周（以23日为基准）录得基准线100.0。指数高于100意味着卖方占优，低于100则意味着买方占优，该指数已连续5周下行，刚好回落至均衡点。这是自去年2月第一周（98.7）以来、时隔1年出现的最低水平。其间江南公寓一直是“卖方要价即成交”，而如今形势逆转。如果该指数再略有下滑，将正式进入“买方压价”的市场。

扭转市场氛围的，是政府的税收压力。将于5月9日结束对多套房持有者转让所得税加重课税的暂缓措施。一旦暂缓期届满，2套房持有者在基本税率基础上将被加征20个百分点，3套及以上持有者则被加征30个百分点以上，连同地方所得税在内，最高税率将高达82.5%。

蚕室公寓。赵容俊记者

此外，总统Lee Jaemyung上月26日在社交媒体平台X（原推特）上表示，“不仅是多套房持有者，连投资·投机用途的单套房持有者，也要营造出卖掉比持有更有利的局面”，舆论据此预计，6月地方选举之后，围绕持有税的改革也将全面提速。

对多套房持有者而言，“卖也要交税、持有也要交税”，可谓进退两难。最终房源开始大量涌出。根据房地产大数据企业阿实的统计，截至上月28日，首尔公寓出售挂牌量为7万2049套，较一个月前增加26.1%。

房源增势在江南圈尤为陡峭。江南区开浦洞The H Firstier IPark专用面积84平方米（4层）在上月14日成交价为39亿3500万韩元，但近期中层房源以低出4亿多、35亿韩元的价格作为急售房抛出，这是多套房持有者在维持全租承租人状态下急于处置的房源。瑞草区盘浦洞Raemian One Bailey专用面积84平方米（19层）在今年1月成交价为60亿8000万韩元，近期则出现了要价降至55亿2000万韩元的中层房源。

房源汹涌而出，但交易却冻结。原因在于大多数潜在买方认为“今后还会更便宜”，选择观望。业内将此解读为“更优选择恐惧”（Fear of Better Option，FOBO）心理，即“好像还会出现更好的选择”。人们期待，等待得越久，越有可能以更低价格买到更好的房子，这种预期不断推迟实际购房时点。

在被划为土地交易许可区的首尔，考虑到许可申请与审批周期，下月中旬事实上就是为躲避转让税加重课税而签约的最后期限。随着这一时间点临近，愈发着急的卖方很可能进一步下调要价，因此3月至4月被视为市场的分水岭。KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“如果市场对政府政策基调的担忧进一步显性化，格局将彻底转为买方占优”，“买方普遍认为，现在出手就是高位接盘”。

市场关注的焦点在于，以江南为起点的跌势会蔓延到何处。由于2月第四周江南3区和龙山区的周度公寓买卖价格同时转跌，调整向次优板块扩散的可能性很大，例如麻浦区、城东区等汉江带地区。Woori银行房地产研究院的Nam Hyeogwoo指出：“‘要让卖出比持有更有利’这一基调，被解读为将大幅改革持有税的信号”，“对非自住单套房持有者而言，可能会在税法修订案中通过强化居住要件的方式增加其负担”。