中小型公寓价已到18亿了怎么还能说“物价稳定”[周末Money]

by Kim Dongpyo

Published 02 Mar.2026 09:47(KST)

Updated 03 Mar.2026 07:11(KST)

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在房价暴涨之下韩国CPI仍然偏低的原因
统计只反映全租和月租自有住房被排除在外
计量方式分歧较大且缺乏国际统一标准

有消息称江南公寓价格开始进入调整期，但与此前涨幅相比，跌幅仍然微乎其微。按KB国民银行行情统计，截至1月，汉江以南11个区中小型公寓的平均价格已突破18亿韩元。

在房价急剧上涨的背景下，不少人诉苦生活拮据。“梗尽族”有“梗尽族”的辛苦，承租人有承租人的压力，为了偿还本息和应对房租上涨，都在勒紧裤腰带。然而消费者物价指数（CPI）却异常平静。政府和韩国银行都称“物价已趋稳定”。

房价都涨成这样了，为什么却没有反映在物价上？有舆论指出，这与韩国物价统计的结构性特征有关。

首尔市表示，上个月23日公布的数据显示，去年首尔公寓价格比前一年上涨13.5%，创下自2021年因疫情期间流动性扩张导致房价飙升以来的最大涨幅。

DS投资证券（DS투자증권）研究中心研究员 Jung Hyeonggi 在近期报告中，对在房价急剧上涨的情况下消费者物价指数却不见明显上升的现象进行了分析。

消费者物价指数是反映日常生活中商品和服务价格变动的指标。方便面涨价，消费者物价指数就会上升；交通费下降，消费者物价指数就会回落。关键在于，如何计算“居住成本”。

住在房子里所花费的成本，即居住成本，主要分为两类。一类是像全租或月租那样实际支付的租赁费用，另一类是自有住房居住时发生的成本，即所谓“自有居住成本”。

国家数据处发布的消费者物价指数中，只包含全租和月租费用，不包括自有居住成本。无论房价涨到多高，这一结构都不会在消费者物价指数中体现出来。

新冠疫情之后韩国、美国、欧洲物价同比涨幅

自有居住成本，是指我住在自己房子里时所消耗资金的价值。比如说，如果现在把房子卖掉，换到别处去收租，可以获得的月租收入，或者把这笔钱投资到其他资产上能够获得的收益，都是我所“放弃的成本”。这是一笔看不见却确实存在的费用。

这一概念让人感到陌生，也在所难免，因为它并不是从钱包里直接掏出去的钱。因此，各国将这部分成本反映到物价中的方式各不相同。

美国和日本采用“如果把自住房租出去，大概能租多少钱”的方式进行估算，并将其纳入消费者物价指数（租金等值法）。加拿大和澳大利亚则直接反映购房时支付的价格（取得成本法）。英国和新西兰则测算抵押贷款利息等实际现金支出（使用成本法）。

国家数据处不将自有居住成本纳入消费者物价指数，主要有三大理由：其一，无法直接观测，只能依赖估算；其二，缺乏国际上统一认可的计量标准；其三，与养老金等相关法律相互联动，一旦调整，社会波及效应巨大。

国家数据处在本月3日发布的《消费者物价动向》显示，1月消费者物价指数为118.03（2020年=100），比一年前上涨2.0%。涨幅从去年10月和11月的2.4%降至12月的2.3%，已连续两个月回落。

新冠疫情之后房价爆炸式上涨的时期，这一结构性漏洞被进一步放大。在首尔，无论买房还是租房，实际支出成本都大幅增加，但消费者物价指数却未能充分捕捉这一变化，最终导致物价看上去比实际水平更低的“错觉效应”。

Jung 研究员正是指出了这一点。如果自有居住成本没有反映在物价中，即便实际上需要通过紧缩性货币政策来稳定物价，仅凭消费者物价指数也难以及时察觉这一需求。

由此产生连锁反应。市场往往根据消费者物价指数来预测货币政策。如果消费者物价指数较低，市场就会预期“韩国银行会降息”。在房价上涨却未体现在统计数据中的情况下，就会产生“物价已经稳定，可以降息”的误判。

Jung 研究员表示：“去年年底市场对基准利率下调的预期存在一定程度的过度乐观，其中可能部分反映了自有居住成本未能被消费者物价指数捕捉这一因素。”

另一方面，这并非韩国独有的问题。美国也曾围绕OER（Owner's Equivalent Rent，自有居住成本）纳入方式展开长期争论。OER在美国消费者物价指数中占比高达约40%。

曾担任美国联邦储备制度（Federal Reserve System）理事的 Steven Miran 批评称，OER“相较于实际租金走势滞后6个月到1年，而且是基于问卷调查的估算值而非真实交易数据，难以信赖”，认为这是“完全不反映市场现实的虚拟数字，却左右了消费者物价指数40%的比重”。

也存在相反方向的问题。在像英国那样将抵押贷款利息视为居住成本的方式下，如果中央银行为抑制物价而提高利率，反而会推高居住成本项目，使消费者物价指数进一步上升。无论采用哪种方式，都不存在绝对完美的答案。

欧盟（European Union）从今年（2026年）起，已开始将自有居住成本纳入统一消费者物价指数（Harmonised Index of Consumer Prices）。这是在长期讨论后作出的决定。韩国也可能在未来某个时点，正式启动相关讨论。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。