“调控地区公寓”多套房持有者贷款进入回收倒计时…对房价有何影响

by Kwon Haeyoung

by Kim Minyoung

Published 23 Feb.2026 08:52(KST)

金融委限制首尔及首都圈公寓多套房持有者贷款展期
在适用LTV 0%的同时，考虑并行推进“分阶段偿还”方案
对挂牌量增加与房价稳定效果尚不明朗

金融当局正推进禁止持有首尔及首都圈等调控地区内公寓的多套房持有者在到期时延长贷款期限的措施。其核心是在到期贷款的展期或置换时，按照与新增贷款相同的标准加以限制，从实质上着手“收回贷款”。但也有意见指出，由于多套房持有者贷款占比并不高，难以确定该措施是否会导致挂牌量增加或房价稳定。

本月19日从首尔南山N首尔塔眺望的公寓密集区。联合新闻提供

调控地区公寓“精准调控”力度加大

23日，金融当局相关人士表示：“正在研究以调控地区公寓为中心，强化对多套房持有者贷款监管的方案”，并称“将在掌握金融圈个人多套房持有者及住房租赁经营者贷款现状后，最终确定细化对策”。

关键在于，当对既有多套房贷款进行重新审查时，将其限制在与新增贷款相同的水平。这是因为总统Lee Jaemyung于20日在社交媒体平台X（X，原推特）上表示：“对既有多套房的贷款展期或置换，也应与对新增购买多套房施加的贷款监管相同，这样才算公平吧”，事实上给出了政策指引。金融当局原本考虑对住房租赁经营者强化按年度租金收入计算的利息偿还比率（RTI）监管，但总统表示“为何只考虑RTI监管”，要求制定更高强度的对策。

目前，在首尔及首都圈，个人多套房持有者和住房租赁经营者在办理新增贷款时，适用住房抵押贷款价值比（LTV）0%的规定。既有贷款到期时过去惯例上多为自动展期，而今后很可能会同样适用LTV 0%。但由于租赁经营者贷款中非公寓占比较高，可能引发多户住宅全租及月租价格上涨等副作用，因此正在研究将对象限定为首尔及首都圈公寓的选择性监管方案。

适用LTV 0%，但或将打开“分阶段偿还”退路……上调多套房持有者房贷风险权重也在讨论中

金融当局计划根据掌握的多套房贷款现状，决定在到期时是一次性全额收回，还是在一定期限内逐步压缩。据悉，将综合考虑承租人居住稳定和金融市场影响，在LTV 0%即时适用与分期偿还等方案之间调整政策力度。就此，青瓦台政策室长Kim Yongbeom于22日通过社交媒体Facebook提及了对多套房贷款LTV进行阶段性下调的可能性。

金融委员会将于23日前汇总全金融圈多套房贷款数据，并于24日召开第3次会议讨论细化方案。目前，金融监督院正按借款人类型（个人·经营者）、贷款结构（一次性到期偿还·分期偿还）、担保类型（公寓·非公寓）、地区（首都圈·地方）等维度进行数据统计。

与此同时，关于上调多套房贷款风险权重的可能性也被提及。风险权重上升后，银行的资本积累负担加重，从而产生贷款供给被间接抑制的效果。目前，一般住房抵押贷款（房贷）的基础风险权重虽因银行与担保不同而有所差异，但最低约为20%。

实际增加挂牌量的效果尚不明朗

金融圈内外对强化多套房贷款监管是否会带来房价稳定，持怀疑态度者并不少。以5大银行为基准，截至今年1月底，个人多套房持有者房贷余额约为36.5万亿韩元，仅占全部房贷（约610万亿韩元）的6%。此外，个人房贷大多为长期分期偿还结构，因此有分析认为，短期内的贷款回收压力对市场的影响有限。以4大银行为基准，居住用租赁经营者贷款余额在去年年底为15万亿韩元，仅占全部不动产租赁业贷款余额（178.5万亿韩元）的8.5%。

在租赁经营者持有住房中，公寓占比同样不高。根据国土交通部数据，在首尔长期收购的民间租赁住房中，公寓占比仅为15.7%，别墅、公寓式办公楼等非公寓占比高达84.3%。

此外，有意见指出，高价调控地区公寓中，以搭配全租资金进行购买的“差价投资”占比较高，因此贷款监管难以直接转化为挂牌量增加。即便部分房源流出，在刚性需求者融资条件受限的情况下，也难以形成“挂牌量增加→交易扩大→价格稳定”的连锁反应。

最终，如果在政府强化贷款监管的背景下，同时持有首都圈和地方住房的多套房持有者先行处置地方住房，则不能排除地方房地产市场低迷加剧的可能性。