“房源都断了”3500户大型小区月租仅3套…“租赁悬崖”成现实[房地产AtoZ]

Published 06 Feb.2026 09:31(KST)

Updated 06 Feb.2026 15:44(KST)

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全租房源如同干旱月租价创历史新高
去年12月平均月租上涨约8%
大型小区月租房源仅有1套的情况也出现

位于冠岳区、规模约3500户的“冠岳Dream Town”登记在案的全租房源截至前一日即5日仅有6套，月租房源也只有区区3套。尽管是大型小区，实际上可供出租的房源几乎处于失踪状态。附近一家房地产中介表示：“现在还挂着的房子只是因为交房日期对不上才没租出去的”，“本来挂牌出租的房源就几乎没有，一上架很快就被租走”。恩平区“白莲山Hillstate (백련산힐스테이트)”公寓整体规模约1100户，但全租和月租房源也仅有1套和4套。一些小区甚至出现全租、月租房源均显示为0套的情况。

韩联社提供

全租难推高月租

随着“夹带租客买房”的“差价投资”消失，在全租难之后，月租难也在加剧。超过1000户的大型公寓小区中，可租房源仅为个位数，供给明显跟不上需求。尽管临近5月转让所得税加重征税之际，首尔部分地区出现了急售房源，但仍无法满足租赁需求。

据房地产大数据企业Asil（아실）6日统计，截至5日，首尔地区全租房源为2万1456套。与去年同一天（2万8270套）相比减少24%。

全租房源大幅减少的区域，是此前首尔外缘等可在相对较低价格区间进行差价投资的地区。城北区的全租房源从1年前的1204套骤减至目前的138套。其后依次为冠岳区（-72.5%）、东大门区（-67.8%）、广津区（-66.6%）、恩平区（-66.4%）、江东区（-65.9%）等，降幅较大。随着去年通过“10·15对策”，上述地区被指定为土地交易许可区，打算通过夹带全租购房的投资需求大幅下降。在此情况下，原有承租人纷纷选择续签全租合同，市场上几乎没有新增全租房源。新购住房的业主中，选择自住而非出租的案例增多，进一步压缩了全租供给。

全租房源短缺正演变为月租市场的供需失衡。根据Asil数据，首尔地区月租房源为1万9734套，同比（1万8025套）增加9.5%。但未能找到全租房的无房群体转而选择月租，使得供给远不足以消化需求。

一线市场上普遍认为，房东主导的市场格局已然固化。城北区一名房地产中介表示：“全租价格已经上涨了相当一部分，房东以此为基准，把月租定得很高”，“房源多的时候，在中介过程中多少还能议价，但现在即便别的中介挂出更高价格也能成交，几乎没有谈判空间”。

“房源都断了”3500户大型小区月租仅3套…“租赁悬崖”成现实[房地产AtoZ]

根据KB房地产（KB부동산）Data Hub数据，截至今年1月，首尔全租转月租转换率为4.25%。这一水平自去年10月以来一直维持在4.25%至4.26%之间，与去年1月（4.14%）相比上升0.11个百分点。全租转月租转换率是将全租押金折算为月租时适用的利率，数值越高，意味着月租负担越重。

月租也在快速上涨。韩国房地产院不动产统计信息系统（R-ONE）数据显示，截至去年12月，首尔住宅综合月租中位数价格自有统计以来首次突破100万韩元，达到100万7000韩元。与上年同月（93万5000韩元）相比，涨幅为7.7%，为年度最高涨幅。月租中位数价格是将当月成交的所有月租金额排序后处于中间位置的数值，代表普通承租人实际承担的典型月租水平。去年12月首尔公寓月租中位数价格也达到124万韩元，创历史新高。

若提高持有税月租会更贵

专家指出，在因全租房源不足导致月租占比扩大之际，如再叠加提高持有税，月租大幅上涨的可能性很大。与其说是引发短期暴涨的直接因素，不如说更可能在已经点燃的市场上再添“一把火”。

提高持有税冲击租赁市场的案例也曾出现。文在寅政府自2018年起，在整个任期内通过分阶段上调综合不动产税税率并细分计税标准区间，大幅增加了持有税负担。持有税强化的基调与2020年7月实施的“租赁三法”叠加，对租赁市场造成了相当冲击。随着合同续约请求权和全租月租上限制被引入，以新签合同为中心，全租与月租价格同时大幅上涨。在此过程中，为了负担维持出租的成本，房东将税负转嫁给承租人的“税收转嫁”现象开始显现。

房地产R114（부동산R114）研究实验室室长Yoon Jihae（윤지해）表示：“一旦持有税上调，每当房东意识到成本增加时，都可能分阶段将其转嫁出去，从而让本已上涨的市场变得更加火热”，“在目前这种情况下，只能认为月租还有继续上涨的空间”。