首尔公寓成交一半在“9亿以下”…中低价集中趋势明显[房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 08 Jan.2026 08:53(KST)

Updated 08 Jan.2026 16:17(KST)

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12月9亿以下占比55%…比年均高15个百分点
10·15对策监管影响反映在统计中…高价住宅交易“骤减”
诺园·九老·东大门·城北等中低价小区交易活跃
LTV 40%监管例外…8亿以下自住需求贷款集中
专家称“在贷款监管压力下，中低价房将持续成为交易主流”

自“10·15房地产对策”实施以来已过去两个多月，首尔公寓交易市场正以“9亿韩元以下”中低价小区为中心重新洗牌。由于强力贷款监管，高价住宅购买减少，相反，适用实需购房者例外条款的9亿韩元以下公寓需求集中，其在全部公寓交易中所占比重飙升至全年最高水平。有观点认为，在今年监管仍将持续的预期下，随着全租房源减少等因素叠加，这一现象将进一步加剧。

芦原区上溪主公5小区。芦原区上个月是9亿韩元以下公寓成交量最多的自治区。记者 Kang Jinhyeong 提供。

8日对国土交通部实际成交价系统的分析结果显示，上个月首尔公寓成交共3083件，其中9亿韩元以下成交为1697件。在全部成交中所占比重达55%，刷新了去年全年按月度统计的最高纪录，这一水平比2025年年均水平（40.3%）高出约15个百分点。即便与11月（43.6%）相比，仅一个月时间也大幅跃升11.4个百分点。

相反，高价公寓成交比重则骤减。9亿韩元超至15亿韩元以下成交比重由前一个月的29.9%降至28.5%，15亿韩元超至25亿韩元以下由16.1%缩减至11.8%。尤其是住房抵押贷款额度被限制在2亿韩元的25亿韩元以上超高价公寓，同期比重由10.5%腰斩至4.6%，远低于去年的年均水平（7.8%）。

按自治区来看，芦原区（275件）的9亿韩元以下成交最为活跃，其后依次为九老区（164件）、东大门区（137件）、城北区（125件）。上述4个区的公寓平均成交价格均在10亿韩元以下。

12月中低价成交比重飙升，被解读为“10·15对策”出台后的“行政时差”所致。除既有土地交易许可区——江南3区及龙山区之外，首尔全境被划为调控地区，新签合同从履行许可程序到登记为实际成交申报，大约需要一个月时间。事实上，直到12月，政策出台后的监管后效应才在统计上得到完整反映。

Shinhan Premier Pathfinder专业委员Yang Jiyeong表示：“由于政府监管，正在出现将需求凝聚到贷款门槛较低的中低价房源上的现象。”

在“10·15对策”中，调控地区的抵押贷款成数（贷款价值比，LTV）从70%下调至40%。不过，金融委员会对无房的首次购房者（LTV 70%）以及低收入群体和实需购房者（年收入9000万韩元以下，LTV 60%）予以例外。阶梯贷款（LTV 70%）和幸福住房贷款（LTV 60%）等政策性贷款框架也得以保留。由于低收入及实需购房者贷款仅适用于市价8亿韩元以下、公寓，政策性贷款仅适用于6亿韩元以下公寓，因此买盘不得不集中在这些价格区间。相反，价格超过10亿韩元的公寓，如自有资金不足，新进入难度大幅提升。

Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“当前市场对贷款监管这一实质性压力，比对降息预期更为敏感。”他并预测称：“在全租市场不稳、房源锁定加剧的情况下，以可利用贷款的中低价房源为中心的‘实需购房者自有住房迁移’趋势，短期内将在首尔外缘地区持续下去。”