施工方开价每坪726万韩元…业主联合会称“依据不足”
预售价2400万 vs 2850万韩元…分歧明显
即便指定为特别建筑区 开工时间仍不明朗
业主联合会“没有资料无法谈判…只会加重负担”
现代建设“根据市场调整…仍在协商阶段”
专家“属结构性问题…最终将走向妥协”
上个月8日，在光州西区广千洞再开发区域的围墙上张贴着“禁止接近危险建筑物”的告示。该地块计划推进约3万亿韩元规模的开发项目，将建设最高45层的公寓及配套设施、公园等，规划总户数约5千户。Song Bohyun 记者提供
View original image本月8日上午，光州西区光川洞某再开发现场。即将拆除的区域，大部分居民已经搬离，弥漫着一片寂静。老旧联排住宅和多户住宅巷弄空无一人，每栋空房只剩下生锈的大门。院墙和电线杆上，只贴着“居住承租人搬迁再公告”。光州规模最大的、约5000户的再开发用地，就这样停摆着，异常安静。
当天在现场遇到的一名组合成员诉苦称：“光是走到这一步都花了好几年，如今又因为工程款问题停在这里。”他表示：“现代方面说要把工程款提高到6800亿韩元，但依据和明细都没有公开。如果组合成员的负担有可能比一般预售价格还要高，谁能接受？”他接着说：“所以现场才会这样停在这里。人都走了，但项目动不了，所以才这么冷清。”
13年原地踏步…即便指定为特别建筑区 事业仍停滞不前
综合本月9日《亚洲经济》的采访结果，这一项目自2012年被指定为整备区后，开工已被推迟长达13年。虽然在2015年完成组合设立许可、2019年取得事业实施许可、2023年获管理处置许可，但在2021年与原施工方解约、2022年重新选定新施工方的过程中不断延宕。
直到最近，因用地内占用者问题诉讼仍在持续，但去年9月光州地方法院支持了组合提起的不动产交付诉讼，为拆除创造了条件。随后10月，光州市将该区域指定为当地首个特别建筑区，放宽了建筑覆盖率和容积率，但由于工程款和预售价格谈判陷入僵局，项目进度依旧前景不明。组合计划今年启动拆除，明年下半年开工建设，并以2029年底竣工为目标。
组合成员“无法接受”·“考虑集体行动” 迫切感蔓延
组合方面解释称，2023年签订意向合同时，双方以每坪588万韩元水平达成了协议。但近期现代方面提出的工程款为每坪726万韩元（总额约6800亿韩元），组合表示：“既然增幅这么大，就需要计算依据”，要求对方提交明细，但对方却称“没有资料”。在预售价格谈判中，现代建设以“未售出风险”为由，提出每坪2400万韩元区间的价格，而组合则坚持每坪2850万韩元，双方僵持不下。
组合相关负责人表示：“现在重要的不是情绪，而是谈判。如果在没有依据的情况下只是一味要求增加工程款，只会加重组合成员的负担。”他称：“已经协商了10多次，但因为没有明细，讨论很困难。项目是按高端标准来推进的，不能允许形成大企业只拿走利润、组合成员负担却不断加重的结构。”他还强调：“为了说服组合成员，也需要客观资料，我们并没有朝着中止项目的方向去考虑。”
组合成员之间的意见也在扩散为矛盾。一名组合成员表示：“需要有关于物价上涨是如何反映在工程款中的计算依据。如果组合成员的预售价比一般预售价还高，那就无法接受。”另一名组合成员则称：“大家都在说，意向合同也是合同，为什么得不到遵守？项目初期还有些协商气氛，但现在认为‘太过分了’的意见占上风。”他接着说：“如果可以的话，还是希望和现代一起推进项目，但也不能无期限地空等。连前往总部抗议这样的集体行动都在考虑，这就说明大家的处境有多迫切。”
现代建设：“尚非最终方案…仍处于协商阶段”
关于提高工程款的背景，现代建设解释称：“自2022年选定施工方之后，到实际开工时间2026年以后，原材料价格和人工费等大幅上涨，建设环境急剧变化，因此不得不进行反映市场情况的调整。”
针对未公开增额计算资料的争议，现代建设表示：“自今年7月发出与工程款相关的公文后，在9次协商过程中，我们已以书面及演示资料的形式，提出了工程款增减明细和变更事由。”不过，对于组合要求的详细计算明细，现代建设称：“由于是以总价招标方式签订合同，并未约定要单独提交按项目细分的明细。”同时又表示：“如果按照《城市整备法》需要进行工程款验证程序，那么可以提供详细资料。”
关于协商进展，现代建设表示：“在工程款部分，我们已通过价值工程（Value Engineering）以及装修材料调整，表达了可以协商的立场。今后将持续与组合协商，以期达成圆满协议。”
对于协商迟缓可能导致组合所设定的明年下半年开工计划被推迟的可能性，现代建设划清界限称：“我们正尽最大努力与组合协商，目前没有变更开工时间的计划。”
关于高端标准的适用条件，现代建设解释称：“由总部品牌审议委员会综合评估小区的区位、项目盈利性、象征性等多种因素后决定是否适用。当地的象征性以及项目条件等都会纳入考量。”
并非单纯价格之争 而是结构性问题…妥协难以避免
光州当地一位房地产业内人士将此次矛盾诊断为“不是单纯的价格争执，而是制度与市场结构的问题”。Haein房地产代表Park Haein表示：“从建设成本上涨来看，施工方要求提高工程款可以理解，但预售市场环境、区位与品牌期待值的落差，以及再开发成本转嫁机制叠加在一起，形成了复杂作用，这是叠加在结构性问题之上的个别纠纷，也是当下时代的问题。”
谈到协商前景时，他表示：“现代建设希望‘规避未售出风险’，组合则要‘保障项目收益性和组合成员负担’，双方诉求交织，很难完全让步。但一旦开工延迟，双方损失都会扩大，因此现实上最终很可能走向妥协。组合负责人（组合长）的谈判能力非常关键。”
对于如果工程款按现代方面提出的方案最终确定的情况，他分析称：“组合成员预售价（分摊款）几乎现实地有可能高于一般预售价。一般预售价下调叠加工程款上升，会推高组合成员的负担。如果增加6000亿至7000亿韩元，可能会让每位组合成员承担约1.5亿韩元的额外负担。”
针对近期部分组合成员之间流传的“若追加分摊款过高就出售”的气氛，他表示：“截至去年，仍有溢价2亿韩元以上的成交记录，只是因拆除延迟和媒体报道，交易一度放缓，但并未出现挂牌量激增或负溢价的情况。已经等待10年以上的组合成员，放弃这里区位和户数优势的可能性并不大。”
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