美国教职员工养老基金子公司 Nuveen 资产运用韩国代表专访
以城市而非国家为单位布局…首尔成主要据点
“全租”向月租转变进行中…住宅房地产市场潜力上升
被视为全球五大房地产资产管理巨头之一的 Nuveen资产运用，正将目光投向韩国国内住宅房地产市场，尤其是首尔。其战略是聚焦供应受限这一市场特性，以及“全租向月租转变”这一结构性趋势。
全球五大房地产投资巨头…按城市而非国家布局
Nuveen资产运用韩国代表（专务）Jang Jaeho近日在首尔永登浦区汝矣岛韩国办公室接受《亚洲经济》采访时作出上述表示。
Nuveen资产运用是美国教师退休基金协会（Teachers Insurance and Annuity Association of America, TIAA）的子公司，目前管理资产规模约1.4万亿美元（约合2056万亿韩元）。其中，债券约占40%，股票约占30%，另类投资也分配了约30%的比重，对一家综合资产管理公司而言相当可观。其中特别具有优势的领域是房地产，作为房地产资产管理公司，其规模与实力跻身全球前五之列。
毕业于首尔大学建筑学系的Jang代表，曾就职于三星物产，之后于2006年加入Nuveen资产运用的母公司TIAA。自2017年起，他将所属转至Nuveen资产运用，负责香港和韩国地区业务。
在Jang代表主导下，Nuveen资产运用自2014年起开始接受韩国机构投资者资金进行运作，主要投资于海外债券和房地产等，并自2019年起开始直接投资韩国国内房地产资产。目前持有3项与物流相关资产和1栋办公楼资产等。
与其他公司不同，Nuveen资产运用并非以国家为单位，而是以国家内部的特定城市为单位来进行投资布局。其判断是“不同城市各具特性，宏观趋势在不同城市中的作用方式也不同”。Nuveen资产运用在筛选城市时标准极为细致，不仅考量经济规模和主导产业，还会综合考虑与该城市相连的国际航线数量、女性劳动参与率以及教育水平等因素。
看好韩国住宅房地产…增长潜力“无限广阔”
首尔是Nuveen资产运用选定的亚洲11个主要投资城市之一。Jang代表表示：“以首尔办公楼市场为例，即便在新冠肺炎疫情全球大流行期间也实现了非常快速的恢复，韧性较高；同时由于地理条件限制，供给相对有限，从供需两方面来看都极具吸引力”，“因为新增办公楼供应不足，只要精选既有资产，就有望在这一市场中获得稳定收益，因此我们开始进行投资”。
近期，他们的关注点已从商业用房地产进一步扩展至住宅用房地产。这同样是因为供应受限，同时还捕捉到结构性变化的信号。Jang代表分析称：“韩国由于全租制度的存在，与其他国家相比，月租制度的普及程度一直相对较低，但如今全租向月租的转变正在推进。”据韩国国土交通部统计，截至去年9月，全国全租与月租交易中，月租所占比重已上升至65.3%。与前一年同期相比，全租交易减少1.9%，而月租交易则增加38.8%。
Jang代表表示：“与单个房主直接签约这一单层次租赁结构不同，在美国或欧洲，由企业持有并以高度专业化方式进行管理的结构占据主导地位”，“作为与物流、零售、办公并列构成房地产投资四大支柱的住宅房地产，在韩国一直相对沉寂，因此其未来增长潜力可谓无限广阔。”
他还表示，今后计划将业务扩展至Nuveen资产运用此前涉足的其他领域，包括投资房地产及大型农场等的自然资本，以及基础设施贷款等企业金融。Jang代表称：“Nuveen资产运用的投资，大部分情况下都会同时投入母公司TIAA的自有资金”，“我们并非以单纯客户的视角，而是以投资合作伙伴的立场来开展业务，将持续为业界提供比任何人都更加稳定且长期的投资标的。”
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