“差价投资还可行吗？”…规避监管的热门投资去处，资金蜂拥涌向拍卖市场[房地产AtoZ]

在“10·15房地产对策”出台后，首尔过热的拍卖热度正出现向京畿地区扩散的迹象。由于在管制地区通过“搭配全租”的方式进行购买的“差价投资”在一般买卖中被封堵，可以进行差价投资的拍卖事实上成为替代通道。对策出台后，“房源锁定”现象愈发明显，业内预计拍卖市场的人气将会持续。

被指定为调控区域后，拍卖市场成交价突破此前最高价的板桥 Botdeul 小区3期。GgiAuction提供

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26日，记者委托不动产竞拍数据公司Ggi Auction，对土地交易许可区（以下简称“土许区”）扩大实施首周即20日至23日期间，京畿地区土许区公寓拍卖情况进行分析。结果显示，该期间进行的24宗拍卖中有13宗成交，成交率为54.2%。平均成交价率为102%，较今年9月（94.40%）上涨近8个百分点。这意味着以高于评估价成交的“高价成交”案例很多。

根据10·15对策，自20日起，京畿广明市和城南市水井区、中原区、盆唐区，果川市，河南市，义王市，水原市八达区、灵通区、长安区，安养市东安区，龙仁市水枝区等12处被新纳入土许区。其中，城南盆唐区（113.3%）、水井区（105.10%）、河南市（102.0%）、广明市（101%）、安养东安区（101.80%）、水原灵通区（100.20%）等6个地区在管制实施后平均成交价率超过100%。

具有代表性的是，城南盆唐区“板桥Botdeul村3小区”专用面积84㎡，以18亿5999万9999韩元成交（成交价率116%），比今年一般买卖市场的最高成交价17亿5000万韩元高出1亿多韩元。盆唐“伊梅Samwhan”专用116㎡评估价为14亿9000万韩元，唯一竞买人报出16亿1860万韩元（109%）。广明“下安Jugong”专用59㎡以5亿8888万8000韩元（110%）成交，安养东安区“冠阳洞现代”专用84㎡以8亿599万韩元（102%）成交等，除盆唐外的其他地区也不断出现高价成交案例。

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专家分析称，由于被指定为土许区，一部分一般买卖需求已转移至拍卖市场。在土许区内购买住房时，被要求实际居住2年，差价投资事实上被堵死。然而，根据《民事执行法》，拍卖不属于土地交易许可对象。买受人没有实际居住义务，可以在通过拍卖取得房产后立即将其出租。此前，江南3区（江南、瑞草、松坡）和龙山区自今年3月被指定为土许区后，成交价相对评估价超过100%的案例就持续不断。

首尔方面的热度也未消退。自首尔25个自治区全境被扩大指定为土许区后的20日至23日，首尔公寓成交价率为97.6%。虽然较今年9月的99.5%略有回落，但仍维持在接近评估价的高温状态。从今年来看，这一水平也是按月度计算的第四高数值。

由于抑制需求政策引发的房源锁定，也成为推高拍卖集中度的因素。根据不动产平台Asil的数据，截至24日，首尔公寓挂牌量为6万6647套，较15日的7万4044套减少约10%。在末班车需求集中入市、且搭配全租的买卖事实上变得不可能的情况下，市场房源正快速消失。

相反，拍卖市场的供应预计将持续增加。根据大法院数据，今年截至9月的拍卖申请累计件数为9万12件，接近去年同期的9万1431件。仅从9月单月看，申请件数为1万1208件，高于去年同期的9144件。去年全年申请件数为11万9312件，创下自2009年金融危机以来15年间的最高值。考虑到通常在申请后3至6个月才进入处置程序，预计明年拍卖房源也将持续涌出。

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Ggi Auction高级研究委员Lee Juhyeon表示：“由于被指定为土许区，在一般买卖中通过搭配全租进行的差价投资事实上被堵死，不受管制影响的拍卖正成为替代通道。若房源锁定持续，投资需求自然将继续向拍卖市场转移。”他接着解释说：“尤其是在热门地区，随着竞拍竞争愈发激烈，成交价超出市价的案例很可能会不断出现。”

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