收紧贷款、堵住外溢效应…李政府第三轮房地产对策[房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 15 Oct.2025 10:01(KST)

Updated 15 Oct.2025 16:52(KST)

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[10·15对策]房地产相关部门长官会议出台住房市场稳定方案
忧心“气球效应” 波及首尔全境及京畿12处全面指定

政府将首尔全境以及果川、光明、水原等近期房价上涨的首都圈大部分地区一并划为调控地区。无房居民的住房抵押贷款成数（LTV）被压缩至40%，相关地区在税制方面受到的不利影响也将加大。所谓“押租投资”（利用全租押金购房）也被从源头上封堵。政府动用大范围的“抑制需求措施”，以阻止房价过热的余波通过“气球效应”向周边地区扩散。相反，备受关注的持有税等税制改革则决定通过进一步研究后再行制定。

政府15日召开房地产相关部门长官会议，发布包含上述内容的住房市场稳定对策。在此之前，随着李在明总统就任尚不足一月之际出台的“6·27家庭负债管理方案”，以及随后以公共主导供给为核心的“9·7住房供给扩大方案”等一系列重磅政策落地，部分地区房价不仅未被控制，反而继续大幅上涨，因此政府在一个月内再次打出新牌。

国土交通部部长 Kim Yundeok 当天表示：“紧邻汉江地区的市场不稳定正在向周边扩散，在全球降息基调和供需失衡的背景下，资金流入住房市场的忧虑正在加大”，“政府将采取先发制人的应对措施，及早切断住房市场的不稳定，并引导资本投向更具生产性的领域”。

首尔全境+京畿道12处，被指定为调控地区和土地交易许可区

此前仅将首尔江南3区和龙山区划为调整对象地区与投机过热区，此次在此基础上，又将其余21个首尔自治区以及京畿道果川、光明、城南（盆唐、寿井、中院）、水原（灵通、长安、八达）、安养东安、义王、河南、龙仁水枝等12处追加纳入。

一旦被指定为调控地区，在贷款、税制、认购等方面将受到多种限制。根据本次措施，新指定调控地区内的无房者（含附带处分条件的一套房持有者）适用40%的住房抵押贷款成数（LTV）。此前首尔江北和京畿地区无房者的LTV为70%。首都圈两套及以上住房持有者已在“6·27对策”中被限制为LTV 0%，无法获得贷款。在所有权转移前禁止办理全租贷款、全租贷款担保比例限定为80%，在中期款和搬家资金贷款时限制新增购房等，家庭贷款整体将出现一系列约束。

同时，多套房持有者在取得税、转让所得税方面将被加重征税，长期持有特别扣除也将被排除在外，各类税制上的不利因素增多；在民间认购制度方面，如转售限制、居住者优先供应等也将新增多项限制。整备项目也将受到影响，例如限制转让组合员资格。购房时必须申报资金筹措计划书和入住计划。

这些地区除被划为调整对象地区和投机过热区外，同时也被指定为土地交易许可区。适用对象为上述地区内所有公寓，以及“同一小区内包含至少一栋公寓的联排、多户住宅”。相关内容已于当天刊登在官报，自本月20日起至明年年底有效。此前，仅江南3区和龙山区的公寓，以及狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水洞重建小区，快速一体化规划重建·再开发小区，龙山整备基地，公共住宅用地开发地区等属于许可对象，本次则大幅扩大了土地交易许可区的范围。

一旦被划为土地交易许可区，购房时必须取得地方自治团体的许可，并在取得之日起两年内实际居住。如违反规定，将被处以履行罚款，许可也可能被取消。这是从源头上封堵利用承租人押金购房、即所谓“押租投资”的措施。土地交易许可区内非住宅抵押贷款的LTV将从70%下调至40%。

从首尔松坡区乐天世界塔观景台 Seoul Sky 眺望到的首尔市内公寓小区。韩联社供图

2.5亿韩元房，贷款额度从6亿韩元→2亿韩元

在首都圈和调控地区，将根据市价差异化设定贷款上限。市价在15亿韩元以下的，贷款上限维持现行的6亿韩元；市价在15亿至25亿韩元之间的住房，贷款上限为4亿韩元；市价超过25亿韩元的住房，贷款上限仅为2亿韩元。去年首尔江南区和瑞草区公寓实际成交价平均已超过25亿韩元。首都圈及调控地区住房抵押贷款的压力测试利率从1.5%上调至3.0%。在首都圈及调控地区内，单套房持有者若作为承租人申请全租贷款，其利息偿还部分将计入借款人的总债务本息偿还比率（DSR）。

政府认为各类非法行为是推高房价的一个重要因素，决定在国务总理之下设立专门监管机构予以应对。此前，由于国土交通部、金融委员会、国税厅、警方等各部门权力分散，又缺乏侦查权，难以及时应对的批评持续存在。为此，在新机构设立之前，国土交通部和国税厅将分别运营举报中心，同时警方将在国家搜查本部主导下，动员841名警力开展房地产犯罪专项打击。为不折不扣推进上月公布的住房供给扩大方案，由相关部门和地方自治团体、韩国土地住宅公社（LH）等公共机构参与的住房供给检查工作小组（TF）将每两周召开一次例行会议，加快推进项目进度。