取消最高高度限制、扩大适用范围…首尔市加速推进市中心再开发

首尔市为引导大规模复合开发、改善老化的城市环境，将扩大再开发项目适용区域。同时，市政府还将改善建筑高度标准和容积率，并在商业区降低非居住设施比例，以加快住房供应。

市政府表示，已召开第15次城市规划委员会会议，并于18日宣布，将“修改通过”《2030城市·居住环境整治基本规划》变更案。本次变更案包括扩大再开发项目适用区域和放宽建筑高度标准等内容。

此次议案是为落实第139号“废除规制案”而制定的程序。此前，市政府已于上月14日决定实施以放宽高度限制、扩大城市整治型再开发项目适用区域为主要内容的第139号“废除规制案”。

由此，今后可进行再开发项目的区域预计将较以往有所扩大。

在广域中心再开发对象区域中，将新增仓洞和上溪、蚕室，在都心区域中则新增江南。此前，都心仅有永登浦被纳入再开发对象；广域中心区域则仅包括加山·大林与龙山、清凉里、往十里。地区中心区域则仅限于新村与延新内、佛光、舍堂·梨水以及圣水、奉天、千户、吉洞和东大门。随着新纳入的再开发项目适用区域范围扩大，预计都心部整治项目将得到激活。

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同时，为激活地区整治，将删除最小地块、低密度利用、新建比例等相关标准。如满足法律规定的老旧度标准，将指定为整治区等，着力推进中心地区高度集约化发展。

在考虑都心外围地区中心地位等级的基础上，将放宽基准高度，并废除最高高度限制。城市整治型再开发项目相比其他项目，高度管制较低，在为最大化建筑覆盖率的过程中，存在难以最大限度确保地面开放空间的局限。

今后，永登浦都心的基准高度将被废除。车站周边地区、一般商业区和准工业区的最高高度此前被限制在200米，但今后将不再受到这一限制的影响。麻浦和孔德地区此前的基准高度为110米（以车站周边、商业区为标准），今后将调整为150米，其他地区则统一适用130米的基准高度。

市政府还将调整再开发区的容积率体系，以改善其较一般地区更不利的低容积率问题。一般商业区和准居住区的允许容积率将与分区规划相同，上调为条例容积率的1.1倍。

通过本次调整，一般商业区在无需额外承担公共贡献的情况下，预计可实现容积率提升80%的效果。准工业区也将反映去年11月修订的“准工业区制度改善事项”，以提高项目执行力。

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此外，配合允许容积率的上调，若在都心外围地区营造开放型绿地，将把容积率奖励上限从现行的100%提高至150%。同时，作为应对低生育率和人口老龄化的措施之一，引入产后护理院和婚礼宴会场时，将给予最高200%的容积率奖励。若在整治项目区制定居住和产业承租户对策，同样将给予最高200%的容积率奖励。

市政府还将引入促进老年住宅活化的激励措施。若引入地上总建筑面积20%以上的老年居住福利设施，以及面向高龄者的公共或民间租赁住宅，将给予最高200%的容积率，并可通过城市规划委员会将建筑高度放宽至最多30米。

为反映首尔旅游需求，市政府还计划扩大为扩充住宿基础设施而设置的激励。目前，为促进旅游活性化，市政府在都心部对新建三星级以上酒店给予最高100%的容积率奖励。今后，将把给予奖励的适用范围扩大到都心以外地区。

在商业区，将通过缩减非居住设施比例来加快住房供应。市政府将反映今年5月作为第1号“废除规制案”发布的商业区非居住比例放宽措施（20%→10%），把此前按地区差别适用的非居住比例统一调整为10%。其宗旨是在商业区等中心地区也促进住房供应，以引导复合开发。

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本次获通过的事项将在经过14天居民公示后，预计于下月正式公布。首尔市城市空间本部长 Cho Namjun 表示：“我们将迅速完成为落实‘废除规制案’而需履行的法定程序，制定出市民切实有感的改善方案”，并称“通过市民与公共部门共同打造新的城市空间，力争实现提升首尔市全球城市竞争力的目标”。

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