大峙银马将重建为49层、5893户…整备项目首推公共分房[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 02 Sep.2025 10:00(KST)

Updated 03 Sep.2025 08:06(KST)

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最高楼层由35层提高至49层确定
适用地铁站附近容积率特例
通过整备项目供应公共分售住房
打造补习街与车站周边公园、停车场
小区内南北向公共步行通道同步建设

将首尔江南区大峙洞银马公寓重建为最高49层、5893户规模的整备规划已通过首尔市审议。随着35层高度限制被废除，最高层数被提高到49层。通过地铁站周边特例所获取的容积率中，有一半将用于供应公共分售住房。这是相关法案完善后首个案例。

大峙银马公寓全景。亚洲经济资料库提供

首尔市于2日表示，在第9次城市规划委员会中召开了关于快速一体化规划整备项目等的授权分科委员会，对江南区银马公寓重建整备规划决定（变更）案进行了修改并予以通过。

根据此次银马公寓整备规划变更决定，小区将重塑为最高49层、5893户（其中包括1090户公共住房）的规模。银马公寓位于大峙站与鹤汝尔站之间，适用地铁站周边容积率特例，获批的容积率为331%，高于原先法定上限容积率300%。按专有面积划分的户数为：59㎡ 1116户、76㎡ 1277户、84㎡ 1592户、96㎡ 978户、109㎡ 276户、118㎡ 368户、128㎡ 230户、143㎡ 56户。银马公寓整备规划变更自今年1月申请快速一体化规划咨询以来，时隔8个月才作出决定。

银马公寓将成为首个在首尔整备事业中供应公共分售住房的项目。根据相关法律，如果将包括地铁站周边在内的整备区容积率在法定上限基础上额外放宽至1.2倍以上，则放宽部分容积率的50%以上必须用于供应公共分售住房。相关首尔市条例于去年3月修订，银马公寓是首个适用该条例的项目。

市政府与重建组合正推进一项方案，将放宽的部分容积率分配为公共租赁住房（231户）和公共分售住房（182户）进行供应。除银马公寓外，还在研究在新盘浦7次、广藏极东、风纳极东、明逸汉阳等4个小区适用地铁站周边容积率特例的方案。首尔市相关负责人表示：“由组合等推进主体在审视项目盈利性的基础上决定是否供应公共分售住房，而此次是相关计划首次具备可视化的轮廓”，“具体的分售时间和细化供应方案等将于日后确定。”

大峙银马公寓重建项目鸟瞰图。首尔市提供

银马公寓重建后，将在大峙洞补习街一带和鹤汝尔站周边的两个地点为当地居民建设公园。补习街一侧公园的地下将建造可容纳400辆车的公共停车场，并为补习生设置开放型图书馆。为预防大峙站一带的内涝灾害，还将建设规模为4万㎡的蓄水池。小区中央将修建一条南北贯通、宽20米的公共步行通道。该通道将与整备规划已确定的美都公寓公共步行通道及横跨良才川的立体步行桥相衔接，使大峙洞与开浦生活圈之间的联系更加紧密。

银马公寓是Hanbo Housing于1979年在曾经经常发生积水的大峙洞地块上以低价购地后建成的，由28栋、每栋14层、共4424户组成的大型公寓小区。自1996年起成立重建推进准备委员会推进重建，并于2003年获得推进委员会批准。伴随大峙洞补习街的成长，银马公寓被称为江南房价上涨的源头，成为各类调控措施的主要目标。受房地产景气和居民矛盾等影响，项目长期停滞。

2015年时，业主曾推动按最高50层进行重建，但因受到35层高度限制的掣肘，在2023年指定为整备区时，最高层数暂定为35层。此后，随着吴世勋市长就任后废除高度限制，包含提高层数在内的项目推进明显加速。银马公寓直到2023年才获得组合设立许可，目前正准备申请事业实施许可等。施工单位为三星物产与GS建设组成的联合体，于2002年已被选定。