REITs规模达108万亿韩元创新高…在Lee Jaemyung政府税制改革中却被冷落
“明明分红率达90%，为什么要排除？”引发公平性争议
尽管国内房地产投资信托基金（REITs，房地产投资公司）市场规模已扩大至历史最高水平，但由于在李在明政府公布的税制改革方案中被排除在“股息所得分离课税”对象之外，投资业界的不满正在加剧。有意见指出，为了活跃股票市场而向高分红企业提供税收优惠，却将股息支付率超过90%的房地产投资信托基金排除在外，这与公平性不符。
韩国房地产投资信托基金协会13日在首尔永登浦区总部召开了“房地产投资信托基金股息所得分离课税制度改善研讨会”。韩国房地产投资信托基金协会研究院院长Shin Dongsoo作了制度改善方案的主题发言，Hanyang University法学专业研究生院教授Oh Yoon担任主持人，Hanyang Cyber University教授Kim Wanyong、Soong Eui Women’s College教授Kwon Ohyun、国土交通部不动产投资制度科事务官Hwang Gyuo、ESR Kendall Square REITs运用本部长Kim Jaehyun等参与讨论。
韩国房地产投资信托基金协会会长Jeong Byeongyun在开幕辞中表示：“去年我们举办了‘房地产投资信托基金100万亿韩元’纪念活动，而今年7月已达108万亿韩元”，并称“日本和新加坡虽然起步比我们晚，但市场规模分别是我们的20倍和12倍”。他表示：“新加坡对房地产投资信托基金股息所得完全不征税，日本也通过减免60%的取得税等方式给予全方位支持”，“在我国，尽管房地产投资信托基金是很好的政策工具，但却没有给予投资者任何激励。”
他接着表示：“此次税制改革中，虽然向高分红企业提供了分离课税优惠，却将必须将90%以上利润进行强制分红的房地产投资信托基金明确排除在外，这在一定程度上令人感到委屈，也有违公平。”
对于政府试图将房地产投资信托基金排除在高分红分离课税对象之外的原因，Jeong会长表示：“政府方面似乎以‘难道现在不已经享受分离课税优惠了吗’以及‘按照法律必须将90%以上利润强制分红，即使纳入制度也不会产生分红增加效果’这两点作为依据。”他接着说：“现行分离课税制度设有5000万韩元限额、持有3年、排除在综合金融所得课税对象之外等诸多限制，程序也十分复杂，几乎没有实际效果。以2023年为准，全体投资者人均享受的优惠仅约1000韩元。”
13日，在首尔永登浦区协会总部举行的“改善房地产投资信托股息所得分离课税制度研讨会”上，大韩房地产投资信托协会会长 Jeong Byeongyun 致开幕辞。崔瑞允 记者提供
View original image据协会统计，截至上月底，国内房地产投资信托基金共有418只，资产规模为108.04万亿韩元。与去年年底（400只、100.1万亿韩元）相比，分别增长4.5%和7.9%，刷新历史最高纪录。上市房地产投资信托基金也增至25只，市值达到8.8624万亿韩元。尤其是通过住宅房地产投资信托基金供应的租赁住房接近20万户，在政策和民间市场中的存在感都在不断提升。
然而，在企划财政部上月31日公布的税制改革方案中，虽然决定对“股息支付率在40%以上”或“在25%以上且较前3年平均股息增加5%以上”的企业给予分离课税优惠，却将依据《房地产投资公司法》必须将90%以上利润进行强制分红的房地产投资信托基金完全排除在外。协会反驳称：“将股息支付率远高于一般企业的房地产投资信托基金排除在外，是一种逆向歧视”，“有违公平性，也会导致投资萎缩。”
当天与会人士一致表示，政府应当摆脱只盯着股票市场的“偏食型税制”。研究院院长Shin Dongsoo在以“房地产投资信托基金股息所得分离课税制度改善建议”为主题的发言中，具体指出了现行制度实效不足的问题。他表示：“现行房地产投资信托基金分离课税制度由于设有投资金额5000万韩元上限、持有期限3年以上、每次买入都需单独申请、3年内必须不是综合金融所得课税对象等条件，导致实际利用率极低”，“以2023年为准，全体投资者人均享受的税收优惠仅为981韩元。”
Shin院长表示：“即使在本次政府税制改革方案中将房地产投资信托基金纳入其中，税收减少规模也仅在16.6亿韩元左右”，“相反，降低房地产投资信托基金股息所得税将带来实质性的股息扩大和投资吸引力恢复，对市场活跃的效果要大得多。”他接着指出：“上市房地产投资信托基金投资者中，投资金额在5000万韩元以下的小额投资者占90.68%（40万4796人），全体投资者中99.98%为小股东”，“房地产投资信托基金是有助于国民资产形成和老年收入稳定的重要投资工具，将其排除在税收优惠之外，也不符合政策方向。”
据协会介绍，截至今年上半年，上市房地产投资信托基金个人投资者共计44万6418人。其中，投资金额在5000万韩元以下的40万4796人（90.68%）才属于现行分离课税适用对象。相反，虽然投资金额超过5000万韩元，但年股息所得在2000万韩元以下的4万1622人（9.11%）则完全无法享受任何税收优惠。协会指出：“不仅是大额投资者，追求稳定分红的大量中产阶层投资者也被排除在外，导致制度实效性下降。”
业界担忧，如果投资者流失成为现实，上市房地产投资信托基金市场的流动性可能会急剧下降。更何况，这也与共同民主党作为竞选承诺提出的“扩大住宅房地产投资信托基金”政策正面冲突。近期虽已引入可替代项目融资投资公司（PFV）的项目型房地产投资信托基金制度，但若税收不利状况持续，不仅难以实现市场平稳落地，反而不可避免地导致市场萎缩。Kim Jaehyun本部长表示：“目前有很多个人投资者基于房地产投资信托基金的稳定性和分红性，为养老作准备而进行投资”，“如果在税制改革方案中将房地产投资信托基金排除在外，许多投资者将会撤出，这不仅会导致房地产投资信托基金市场不稳定，也会使养老资金的稳定运用变得困难，从而引发市场萎缩。”
在随后的讨论会上，Kim Wanyong教授表示：“房地产投资信托基金税制改善不仅是单纯的税收公平问题，更是实现老年收入多元化和住房市场稳定等国家政策目标的必备课题。”Kwon Ohyun教授指出：“现行对房地产投资信托基金投资金额5000万韩元限额部分适用低税率股息所得分离课税的措施效果十分有限”，“有必要将投资限额上调至股息所得基准2000万韩元左右的水平。”Kwon教授还表示：“不应通过特例制度施行日落条款，而应通过修改《所得税法》使之常态化适用。”Hwang Gyuo事务官则表示：“应将房地产投资信托基金纳入股息所得分离课税对象”，并称“将在下半年法案审查过程中发挥必要作用”。
与我国不同，海外在激活房地产投资信托基金方面给予了大胆的税收优惠。新加坡对房地产投资信托基金股息所得税实行100%免税，日本则大幅减免取得税和登记税。美国在以不动产实物出资至房地产投资信托基金时，甚至提供资本利得税课税递延优惠。得益于此，新加坡上市房地产投资信托基金的市值已接近国内生产总值（GDP）的20%，日本也达到2.2%，而韩国仅为0.3%。
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