“江南公寓价格，相当于人均GDP两倍的新加坡水平”

自6·27贷款监管方案发布后，连续5周放缓的首尔公寓价格涨幅在8月第一周出现反弹。韩国不动产院数据显示，本月第一周首尔公寓价格上涨0.14%，涨幅较前一周扩大0.02个百分点。不过，有观点称，由于首尔江南公寓价格已接近人均国内生产总值（GDP）是首尔2倍的城邦国家新加坡的水平，因此其进一步上涨空间将受到限制。

10日，BNK投资证券在《争论不休：以关税、降息和房地产为中心》报告中表示，过去10年间，首尔公寓价格涨幅相较于居住形态相似的新加坡、香港等地处于相对较高水平，尤其是江南公寓价格已上涨至与新加坡核心区域相近的水平。

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过去一年间，江南区公寓价格同比大涨28.6%。截至7月，平均成交价格已升至每坪1.15亿韩元。瑞草区也升至每坪1.06亿韩元。这一水平已逼近新加坡核心市中心地区去年年底每坪1.2亿韩元的价格。就香港而言，公寓价格因面积不同而有所差异，公寓每坪平均成交价在21~30坪区间为1亿韩元，在30~49坪区间为1.21亿韩元。香港自2021年“香港之春”后住宅价格暴跌27.4%，近期跌势才开始趋于平缓。综上，江南区公寓价格已经涨至与新加坡或香港高价公寓几乎相同的水平。

单从人均GDP来看，新加坡明显更高。去年新加坡人均GDP为9.11万美元，香港为4.47万美元。以2023年为基准，首尔人均GDP为4.46万美元。不过，过去10年（2014~2024年）的人口变动趋势却截然不同。新加坡、香港人口持续增加，而首尔人口则一直处于下降趋势。

BNK投资证券分析师 Kim Seongno 表示：“江南区、瑞草区等首尔最昂贵公寓的价格，被评估为与新加坡、香港相近的水平”，“但若考虑收入水平及人口增减，市场对江南区、瑞草区公寓价格的阻力可能会加大”。

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在我国经济增长率徘徊在0%区间的情况下，目前正是需要进一步降息的时点。他补充称：“（降息）可能会刺激人们对公寓价格上涨的预期心理，这一点成为降息的掣肘因素。”

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