[独家]江南区公寓市值突破300万亿韩元…首尔郊区反而下滑现“两极分化”

首尔江南区公寓市值总额史上首次突破300万亿韩元。所谓公寓市值总额，是指特定小区或地区内所有公寓买卖价格的总和。在首尔公寓市场中，以“江南3区”（江南·瑞草·松坡）为首的所谓“汉江带”区域市值总额明显上升，相反外围地区市值总额则在减少，首尔市内房地产市场两极分化愈发明显。有分析指出，收入差距的两极分化正在进一步加剧居住领域的两极分化。

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根据5日房地产R114提供的“首尔市各自治区公寓买卖市值总额”资料，以今年4月为基准，首尔整体公寓市值总额为1689万4981亿韩元。与去年12月的1630万176亿韩元相比，4个月间增长3.64%，金额增加59万4805亿韩元。其中，江南3区市值增量合计为42万0131亿韩元，占整体增量的70.8%。

江南区在此期间由286万7428亿韩元增至303万1334亿韩元，上涨16万3906亿韩元。自房地产R114开始编制统计以来，首次有首尔自治区公寓市值总额进入300万亿韩元时代。按月平均计算，市值每月增加逾4万亿韩元。松坡区也从200万5865亿韩元增至213万5176亿韩元，增加12万9311亿韩元；瑞草区则从192万3291亿韩元升至205万0205亿韩元，上涨12万6914亿韩元。按涨幅来看，瑞草区（6.59%）、松坡区（6.45%）、江南区（5.72%）分列首尔地区第1至第3位。同期首尔公寓整体市值中，江南3区所占比重也从41.7%升至42.7%，提高了1个百分点。

紧随江南3区之后，城东区（4.02%）、江东区（3.47%）、龙山区（3.40%）、麻浦区（3.01%）等毗邻汉江的地区纷纷跻身市值涨幅前列。这些地区都临近或紧靠汉江，被称为“汉江带”。这表明，临汉江的区位溢价正在强力发挥作用。其后为阳川区（2.98%）、铜雀区（2.95%）、钟路区（2.77%），共同构成“前十名”。阳川区、铜雀区、钟路区的共同点在于，它们都临近市中心商务区（Central Business District）或汝矣岛商务区（Yeouido Business District）。

相反，被称为“老都江”（芦原·道峰·江北区）和“金冠区”（衿川·冠岳·九老区）的首尔外围地区中，除冠岳区（0.35%）外，其余地区公寓市值总额悉数下降。衿川区（-1.07%）的市值从13万1848亿韩元降至13万0440亿韩元，跌幅居首，其后依次为江北区（-0.62%）、道峰区（-0.47%）、芦原区（-0.24%）、九老区（-0.06%）、中浪区（-0.05%），均呈现负增长。在全市25个自治区中，有6个区出现市值下滑。这些地区新建公寓占比较低，在学区、交通、生活基础设施方面竞争力不足，加之重建、再开发等整备项目的推进力度也明显弱于江南圈，这是其共同弱点。其中，道峰区（27万9777亿韩元）与江南区之间的市值差距约达11倍。

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韩国资产管理研究所所长Ko Jongwan表示：“首尔公寓市值总额的两极分化，不仅仅是房地产市场的问题，而是整个社会收入两极分化向居住两极分化转移的结果”，“随着需求集中到那些拥有教育、文化、交通、绿地、医院等所谓‘完美区位’的地区，以江南圈、龙山等核心区域为中心的市值上涨尤为突出。”他还补充称：“这一现象在美国、日本等发达国家城市中也普遍存在，首尔看上去也正在走上类似轨道。”

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