下半年贷款审批将更严格…为何？[金融显微镜]

by Kwon Jaehee

Published 16 Apr.2025 06:10(KST)

Updated 16 Apr.2025 07:40(KST)

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7月起实施压力DSR第3阶段
5月起全租贷款担保比例也将下调

预计从今年下半年起，贷款将变得更加难办。这不仅因为即将实施压力情景总债务本息偿还比率（DSR）第三阶段，同时全租资金贷款的担保比例调整时间也被提前。原定于今年7月实施的全租资金贷款担保比例调整被提前约两个月，预计贷款需求人感受到的贷款门槛将进一步提高。

7月起实施的压力情景DSR第三阶段是什么？

压力情景DSR是在贷款审查时更加严格评估借款人偿还能力的制度，是在现行DSR基础上叠加压力（加算）利率，从而缩减贷款额度的方式。通过压力情景DSR，将利率变动风险更精细地反映在DSR中，以防止超出偿还能力的过度家庭贷款扩张，并改善家庭负债质量，因此被引入。压力情景DSR此前已于去年2月实施第一阶段、9月实施第二阶段。第一阶段对银行业住房抵押贷款适用0.38个百分点的压力利率，第二阶段则对银行业住房抵押贷款与信用贷款、第二金融圈住房抵押贷款分别加算首都圈1.2个百分点、非首都圈0.75个百分点的附加利率。

自今年7月起实施的压力情景DSR第三阶段中，预计将对银行业及第二金融圈的住房抵押贷款、信用贷款及其他贷款统一适用1.5个百分点的压力利率。由此，贷款额度预计将大幅缩减。

尤其是多套房持有者及高收入者，预计贷款将更加难以获得。以年薪1亿韩元为例，在30年期（本息等额偿还）、浮动利率适用的情况下，目前最高可贷6.04亿韩元，但在适用DSR第三阶段后，额度将降至5.56亿韩元，减少约5000万韩元。

此外，在首尔及首都圈，还将限制多套房持有者的新发住房抵押贷款。对于可能被用于非自住目的、存在“夹层投资”（带全租交易）的条件式全租资金贷款，也将受到限制。

据称全租贷款也将更难办理

从5月起，SGI首尔保证与住房城市保证公社（HUG）的全租贷款担保比例也将从现行的100%下调至90%。全租贷款担保，是指当贷款需求人向银行申请全租贷款时，担保保险机构对该贷款的偿还提供保证的产品。

这是为了与三大担保机构之一——韩国住宅金融公社（HF）现行担保比例（90%）实现统一。原本这一措施计划从今年7月实施，但被提前了约两个月。同时，还有方案在讨论进一步下调担保机构担保比例。

下调担保比例，是回应此前“担保比例过高、助长无节制全租贷款”的批评。尤其被指是诱发“夹层投资”的因素之一，因为承租人即便全租价格上涨，也能毫无负担地获得贷款。此外，由于担保机构对全租价格的100%提供担保，银行在无抵押的情况下发放贷款，相较其他贷款审查被指相对宽松。担保比例降低后，银行也需承担部分风险，贷款审查可能会更加严格。

银行业已自行提高贷款门槛

韩联社提供

有观点指出，即便正式监管尚未全面落地，银行已自行着手管理家庭负债，贷款需求人实际感受到的贷款门槛已经升高。

KEB韩亚银行自上月27日起，已停止在首尔地区受理有房家庭以购房为目的的住房抵押贷款及条件式全租资金贷款的新申请。本月10日起，又下调了住房抵押贷款和全租贷款中多子女家庭客户的优惠利率。NH农协银行自上月21日起，停止受理首尔地区的条件式全租资金贷款。SC第一银行自上月26日起，停止向多套房持有者发放以生活安定资金为目的的住房抵押贷款，自本月3日起，又停止向1套房持有者发放以在首尔地区购房为目的的住房抵押贷款。

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一位市中银行相关人士表示：“目前市中银行实施的贷款监管主要限于多套房持有者，对无房的刚性自住需求者影响并不大。”但他同时指出：“由于解除土地交易许可区（俗称‘土许区域’）等因素对家庭负债的影响预计将在4至5月显现，加之DSR第三阶段预告将于今年7月实施，市场预期贷款将更加难办，未来贷款需求正在提前集中。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。