“小房换居”仅限一套房老人…避开税负冲击才能筹备养老资金[把我的家变成老年公寓]

by Sim NaYoung

by Park Eugenie

by Kang Jinhyoung

Published 17 Feb.2025 07:00(KST)

Updated 18 Feb.2025 13:16(KST)

open/close

[14-2]“换到小户型是赚还是亏？”

根据持有套数、价格与居住时间决定税额

1户1房且持有2年以上
房价须在12亿以下方可避开税负冲击

根据KB不动产《周刊KB公寓市场动向》资料，上周首尔公寓买卖价格在一周内飙升0.22%。图为5日首尔麻浦区一家房产中介张贴的公寓买卖与全租价格。摄影=记者Kang Jinhyung aymsdream@

“如果把现在住的房子换成更小的房子搬家，扣完税后还能剩下多少差额呢？”

这是打算通过缩小住房面积来筹备养老生活费的老人们最关心的问题。关键在于税金。如果遭遇沉重的税负，导致几乎没有剩余差额，那么就没有必要进行“以大换小”。

老人需要考虑的税有两种：卖掉现住房时缴纳的转让所得税，以及买房时缴纳的取得税。其中，取得税是根据房价决定税率的，而且没有免税优惠。关键在于转让税。NH农协不动产专业首席委员 Kim Hyoseon 在接受本报记者采访时表示：“老年人考虑缩小住房面积时，目前所居住房屋的价格、居住年限以及持有住房套数最为重要”，“这三项是决定转让税规模的标准”。

去年12月23日，NH农协不动产首席专家 Kim Hyoseon 在首尔西大门区 NH农协银行总部接受《亚洲经济》采访。记者 Jo Yongjun 摄

-进行住房缩小时，怎样的持房条件更有利？

▲根据现行税法，多套房持有者在转让税加重征收方面负担极大，因此多套房持有者应当回避住房缩小策略，这是只推荐给单套住房持有者的策略。当然，即使是单套住房持有者，也必须尽量将转让税降到最低，差额规模才会更大。若同时满足“1个家庭仅有1套住房”“持有2年以上（调控对象地区需居住2年以上）”“房价在12亿韩元以下”这三项条件，则不属于转让税征收对象。在这种情况下，不会因税金而遭受损失。

-若属于征收转让税对象，需要重点核查哪些方面？

▲居住年限至关重要。持有并居住满10年以上的老人，可以享受“长期持有特别扣除”优惠。即便应缴转让税金额较高，也会减免80%，只需缴纳原金额的20%，税负大幅减轻。以首尔麻浦区的“麻浦Raemian Prugio”为例，来看居住年限不同带来的转让税差异。如果在该小区内持有并居住110㎡（市价20亿韩元）户型10年，然后换到80㎡（市价16亿韩元）户型，只需缴纳2200万韩元的税。如果只居住了3年，应缴税额将增至8200万韩元；若从未居住过，则将增至1亿5000万韩元。若为两套住房持有者，则无论居住年限如何，转让税都为4亿4000万韩元。搬家后虽然有4亿韩元的差额，但对多套房持有者而言，选择缩小住房面积就失去了意义。

15日首尔麻浦区城山洞城山市营公寓。城山市营公寓于1986年竣工，最高14层，共33栋，3710户。照片=记者姜珍炯 aymsdream@

“小房换居”仅限一套房老人…避开税负冲击才能筹备养老资金[把我的家变成老年公寓]

-在首尔主要地区公寓进行住房缩小时，大致能剩下多少差额？

▲以在同一套房内居住10年的“1个家庭1套住房”老人缩小住房面积的案例为例。假设2014年12月购房，2024年12月卖房后，搬到同一小区内的小户型公寓。把转让所得税、取得税、中介佣金和搬家费用全部计算在内后可以发现，房价越高，需要缴纳的税越多，但可获得的差额规模也越大。

从麻浦区“Raemian Prugio”110㎡（20亿韩元）户型换到80㎡（16亿韩元）户型，可到手3亿1200万韩元的差额。从江东区岩寺洞“先史现代公寓”114㎡（13亿韩元）户型换到81㎡（10亿韩元）户型，差额为2亿6000万韩元。若从不属于转让所得税征收对象的芦原区“上溪住公”85㎡（6亿韩元）户型换到64㎡（4亿5000万韩元）户型，则可剩下1亿4000万韩元。

-老人在进行住房缩小时还应考虑哪些问题？

▲对于“1个家庭1套住房”的情况，在首尔市内大多数公寓，只要进行住房缩小，即使扣除税金和各种费用，预计仍可剩余1亿韩元以上。因此，有必要大幅提高可存入个人型退休养老金（IRP）的差额上限1亿韩元这一标准。还需要确认缩小住房面积之后，新购住房的价值能否得到维持。由于住房在老年人资产中占比极高，为避免资产价值缩水，必须慎重选择要搬入的住房。