[实战理财]用“新生儿特例贷款”绕过贷款监管买房可行吗

by Park SeungUk

Published 08 Jan.2025 07:00(KST)

首都圈9亿韩元以下中低价公寓交易占比上升
首尔超半数交易为中低价公寓

“房价调整期，利用新生儿特例贷款实现购房”

去年12月夫妻合计收入要求由1.3亿提至2亿

“需仔细计算购买价较高点回落了多少%”

首尔公寓景象。联合通讯社供图

首都圈9亿韩元以下公寓（专用面积85㎡以下）交易占比正在上升。这与因压力型总债务本息偿还比率（DSR）第二阶段引入、金融当局家庭负债总量管理基调等贷款监管导致首都圈公寓交易量减少的走势不同。

有分析指出，随着金融当局不断收紧资金来源，刚性需求者在将自身购房能力最大化后积极置业，推动了这一结果。尤其是既可用于购买9亿韩元以下公寓、又具有较高资金落实可能性的“新生儿特例贷款”被认为发挥了重要作用。

需求涌向9亿以下公寓……可利用新生儿特例贷款

8日据国土交通部实价公开系统显示，首都圈公寓交易中，专用面积85㎡以下且价格在9亿韩元以下公寓的交易占比（以前一日为准）在去年12月为75.8%（6157件），较去年7月（66.7%、1万8948件）上升了逾10个百分点。去年7月是近期首都圈交易量最多的时期。

与首尔相比，仁川和京畿地区中低价公寓的交易占比更高。去年7月至12月，仁川该占比维持在86%至89%水平，京畿则在77%至82%之间。此外，首尔在去年12月的该占比为53.5%，较去年7月至11月（40%区间）有所增加。

Kwon Youngseon 新韩银行不动产投资咨询中心团队长表示：“目前房地产市场因贷款监管导致交易量在减少”，“在这种贷款难以获得的环境下，有购房意愿的需求者更适合利用新生儿特例贷款”。

新生儿特例贷款是一项政策，规定以受理日为基准，2年内生育、名下无住房的夫妻在购买专用面积85㎡以下、价格9亿韩元以下的公寓时，最多可筹措5亿韩元。根据住房城市基金数据，新生儿特例贷款的最低利率为年利率1.60%，低于“垫脚石贷款”最低利率（年利率2.65%），借款人负担更小。

即便收入相同，如果选择新生儿特例贷款，利率也可以进一步降低。例如，若单职工家庭夫妻的年收入为5000万韩元，使用新生儿特例贷款时利率为年2.20%，而垫脚石贷款则为年3.35%。

申请新生儿特例贷款也变得更容易。国土交通部在去年12月将该贷款的夫妻合计收入条件从年1亿3000万韩元以下放宽至2亿韩元以下。Kwon团队长解释称：“在贷款监管导致借钱困难的情况下，收入标准也得到放宽，新生儿特例贷款的需求将会增加”。

Jung Suho 国土交通部住房基金科长表示：“由于在一个月前刚刚放宽收入标准，短期内再追加放宽有难度，但计划在今年之内将收入标准提高到2亿5000万韩元”。

“房价调整期，推荐利用新生儿特例贷款置业”

Kim Hyoseon NH农协银行不动产首席专家委员表示：“由于首都圈新建公寓供应不足，不仅买卖价格，传贳租和月租也可能上涨，目前居住在全租房中的需求者，利用新生儿特例贷款置业也是不错的策略”。

她接着表示：“去年夏天以首尔为中心房价上涨时，交易主要集中在高价公寓上，但随着贷款监管，高价公寓交易减少，借钱也变得更加困难”，“在这种情况下，短期内市场关注度将集中在9亿韩元以下的中低价公寓上”。

与首都圈利用新生儿特例贷款即可购买的9亿韩元以下公寓交易占比持续上升不同，整体住宅买卖市场则在萎缩。根据国土交通部实价统计，去年7月首都圈交易量为2万8417件，到了去年11月降至1万2496件。首尔在同一期间从9216件降至3296件，仁川从3331件降至1765件，京畿从1万5870件降至7435件，交易量均有所减少。去年12月的交易量尚在统计中。

随着金融当局持续实施贷款监管，住房交易量正在减少。尽管基准利率在去年下半年两次下调，但由于加点利率未见回落，住房抵押贷款利率反而上升。韩国银行数据显示，以新发放金额为基准，存款银行住房抵押贷款平均利率在去年11月为4.30%，自去年7月（3.50%）以来持续攀升。此外，随着今年7月计划引入压力型DSR第三阶段，当局的监管基调预计将持续。

受交易量减少影响，首都圈公寓价格也在走下坡路。韩国不动产院数据显示，首都圈公寓价格自去年5月起呈现上升趋势，但从去年12月第四周开始连续两周下跌0.02%。首尔房价自去年3月第四周起每周上涨，直到去年12月第五周涨势才告终止。