建政研“从指标看建筑市场与热点”
买卖需求转向月租、全租引发租赁市场不安
高汇率与弹劾政局等因素致建筑景气持续低迷
有分析认为，由于今年一季度首都圈住宅买卖与租赁需求集中在“全租·月租”市场，相关价格将会上涨。金融当局对首都圈的贷款监管基调在去年之后今年仍将延续，再加上尽管两次下调基准利率，但住房抵押贷款利率依然偏高，导致需求方相比购房，更倾向于签订全租或月租合同。
韩国建设政策研究院（建政研）于2日发布了《从2024年第四季度指标看建筑市场与议题》报告，作出上述判断。
建政研预计，今年上半年首都圈住宅买卖市场将持续萎缩，全租和月租价格将会上涨。随着买卖需求持观望态势，租赁市场的不稳定性和价格上涨压力将进一步加剧。
住宅买卖市场正因金融当局的贷款监管而逐步萎缩。尽管韩国银行去年两次下调基准利率，但住房抵押贷款利率仍然偏高，买方情绪迟迟难以恢复。根据韩国银行发布的《金融机构加权平均利率》数据，存款银行住房抵押贷款平均利率在去年11月为4.30%，自去年7月（3.50%）以来呈上升趋势。
前一日，金融当局还宣布，将缩减去年超过家庭贷款目标上限的银行在今年的贷款额度。因此，新韩银行、韩亚银行、友利银行等银行今年的贷款额度预计将被削减。根据韩国不动产院数据，住房抵押贷款规模在去年11月已达1060.636万亿韩元，持续攀升。
在强化贷款监管的背景下，首都圈住宅售价的涨幅有所收窄，而月租价格则在没有明显放缓的情况下持续上行。韩国不动产院数据显示，首都圈住宅价格在去年11月环比仅上涨0.1%，自去年9月（0.5%）以来涨幅持续收窄。与此相反，月租在同一时期每月上涨0.2%。
建政研表示：“去年由于市场对住房抵押贷款利率下调的期待、因贷款监管加强而导致的买方观望，以及全租诈骗事件引发的对非公寓全租的避险情绪等因素，月租需求比买卖需求更为突出”，“今年一季度在买卖需求持续观望的情况下，租赁市场不稳定性和价格上涨压力将进一步加剧。”
与此同时，建政研认为，延续去年态势，今年一季度建筑景气低迷也将持续。
尤其是以民间建筑领域为中心的低迷局面预计将延续。由于政治不确定性加剧，市场对民间部门发包萎缩的担忧不断升温，再叠加建筑企业景气心理恶化等负面连锁反应，整体景气将被压缩。相反，公共及土木工程领域则有望因财政资金提前执行等因素而实现业绩反弹。
报告分析称，今年建筑投资将继续负增长，较去年实际业绩减少1.2%，规模将跌破300万亿韩元。公共投资和土木投资预计将维持持平，而民间投资和建筑物投资则将表现低迷。
报告还提出了因汇率上升而引发的建筑景气下行忧虑。近期，受对Trump第二任期政府上台的担忧、国内弹劾局势等内外部不确定性影响，韩元兑美元汇率已逼近1470韩元。若因汇率飙升导致建材价格上涨，工程造价势必水涨船高。根据建政研数据，去年11月随着汇率走高，进口建材价格涨幅达6%，高于国内建材（0.2%）的涨幅。
报告还指出，汇率上升对中小建筑企业的冲击要大于大型建筑企业。大型建筑企业多以年度或半年为单位签订建材采购合同，高汇率的影响难以及时传导；而中小建筑企业则需随汇率变动进口建材，相比大型建筑企业更容易遭受损失。
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
