多年老大难房地产PF，处置不良之路漫长[走投无路的储蓄银行]②

by Jun Youngjoo

Published 09 Dec.2024 06:12(KST)

Updated 11 Dec.2024 14:53(KST)

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PF贷款发放储蓄银行平均亏损33%
为回收投资金被动处置不良资产
降息也成拖延不良资产出售因素

储蓄银行业界原本期待能够收回房地产项目融资（PF）投资资金，因此在项目结构调整上态度消极，结果不良资产处置并未如预期般顺利。尤其是在基准利率下调后，市场预期房地产需求将恢复，储蓄银行纷纷进入“硬撑”模式。

9日，据Shin Jang-sik祖国创新党议员办公室向金融监督院索取的资料显示，截至今年三季度末，已完成处置的储蓄银行PF项目共15处，其平均拍卖成交价约为贷款本金的67%。向这些项目发放贷款的储蓄银行，较投资本金蒙受了约33%的损失。

对此，有分析指出，储蓄银行在不良资产结构调整方面的成绩仍未达到金融当局的预期。由于不愿在确认损失的前提下以低价出售项目，储蓄银行在处置不良资产上表现消极。金融当局提出的6个月处置期限已经过去一半，但在拟进行竞拍或公拍的PF项目中，完成处置的仅约20%。

在规模逾2.1万亿韩元、由储蓄银行持有并拟进行竞拍或公拍的PF项目中，截至近日，完成相关程序的项目规模已超过4000亿韩元。自房地产PF结构调整程序在今年9月正式启动以来的3个月间，储蓄银行业界不良资产处置进度仅约20%。

Nice信用评价金融评价本部长Lee Hyukjun表示：“迄今为止，主要是在不会产生额外损失的范围内，优先处置盈利能力较高的项目”，“储蓄银行仍有相当数量的PF项目需要处置，短期内困难时期将会持续。”

对于基准利率下调将为不良PF市场带来“暖风”的模糊期待，也在拖延不良债权出售进程。如果建筑景气回暖，项目能够以相当于贷款本金100%的价格售出，那么此前为应对PF不良而计提的贷款损失准备金便可予以冲回，而这部分冲回金额可计入收益。据悉，储蓄银行已按贷款本金约30%的水平计提准备金。

一位储蓄银行高层管理人员透露：“如果市场环境好转，明明有可能以贷款本金的100%价格出售的项目，谁会愿意以60%至70%甚至更低的价格卖出？这日后也可能被追究渎职等责任。最令人担忧的情况，是投资资金回收出现问题。”

不过，也有分析认为，与储蓄银行业界的期待相反，基准利率下调对储蓄银行PF贷款的利好作用有限。原因在于，与储蓄银行相连的PF项目多为首都圈非居住设施以及地方公寓。由于预计在降息之后，房地产市场将主要围绕首都圈居住设施恢复，因此在储蓄银行相关项目中，能够真正受益于房地产需求回升的并不多。

此前，金融当局在6月对项目盈利性评估的细则进行了调整，将原先最低等级“恶化忧虑”细分为“注意（C等级）”和“存在不良忧虑（D等级）”。获得“注意”等级的项目，将推进重组或自主出售；被评为“存在不良忧虑”的项目，则要求通过竞拍、公拍或核销方式进行处置。根据8月底出炉的第一轮项目盈利性评估结果，不良项目的处置工作已正式启动。