专家称：“即使降息房价也难上涨……贷款监管影响更大”
“首尔房价已提前反映降息预期而上涨”
“住房按揭中固定利率占比较高 基准利率下调影响有限”
“反而是第二阶段压力DSR等贷款监管影响房价”
韩国银行时隔3年2个月将基准利率下调0.25个百分点，但专家预测称，“降息对今年首尔房地产市场的影响十分有限”。他们认为，市场对降息的期待早已提前反映在房价之中。尤其是此次仅为“小步”降息（下调0.25个百分点），被认为力度不足以进一步推高首尔房价。与此前对降息引发房价上涨高度警惕的金融当局不同，市场目前更看重的是“能否获得贷款”，而不是货币政策基调的变化。
“即便下调基准利率 今年首尔房价受影响也有限”
KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 11日表示：“最近市面上商业银行的住房抵押贷款利率已降至年利率2%区间的最低水平（6月为2.9%），其结果是首尔公寓成交量在去年7月触及高点。”他接着分析称：“近期由于需求方观望情绪升温，成交量正在减少，相应地房价涨幅也在放缓。这一趋势将不受本次降息影响，并会持续到年底。”
据首尔房地产信息广场统计，首尔公寓成交量在去年3月达到4408套，突破4000套大关，并在去年7月（8894套）升至今年以来的最高水平。此后成交量回落，去年8月为6144套，上月为2172套。
房价涨幅同样在放缓。根据韩国房地产院数据，首尔公寓价格自去年3月第四周起已连续29周上涨。但涨幅在去年8月第二周达到0.32%的高点后开始回落，本周涨幅为0.10%。
NH农协银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 也表示：“今年全年都会降息的预期一直存在，正是这种期待被提前反映，才导致近期首尔房价上涨。”
下调基准利率能否降低金融成本仍存变数
专家指出，即便下调基准利率，短期内金融成本也难以明显下降。Kim委员表示：“今年的贷款利率本身就低到即使不跟随基准利率同步下调也无大碍。由于当局坚持加强家庭负债管理的政策基调，在利率已处于低位的情况下，贷款利率要进一步下调也很困难。”
根据韩国银行经济统计系统数据，以新增发放金额为基准，存款银行住房抵押贷款固定利率与基准利率（此前为3.50%）之间的利差正在不断缩小。去年4月住房抵押贷款利率为3.91%，此后逐步下降，在去年7月（3.48%）跌破基准利率。
也有分析认为，由于住房抵押贷款中固定利率占比偏高，基准利率下调的影响将受到限制。Park委员表示：“从近期住房抵押贷款统计来看，固定利率占比更高。这意味着其受利率波动的影响相对较小，相比利率本身，贷款监管带来的影响会更大。”根据韩国银行经济统计系统数据，以余额为基准，住房抵押贷款中固定利率占比从去年1月的59.8%逐月上升至去年8月的65.2%；以新增发放金额为基准，固定利率占比每月都在90%以上。
专家认为，金融当局的贷款监管对房地产市场的影响大于基准利率的走势。Park委员表示：“在首尔江南三区以及麻龙城（麻浦区、龙山区、城东区）等房价上涨的核心区域，由于房价较高，相比利率水平，是否能够获得贷款更为关键。近期不动产学术研究论文也显示，在首尔住房市场中，贷款变量与房价之间的相关性要大于利率变量。”
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Woori银行不动产研究实验室室长 Ham Youngjin 表示：“与其说是基准利率，不如说是当局的贷款监管对房价影响更大。”他指出：“上个月政府实施了压力情景下的总债务本息偿还比率（DSR）第二阶段，并将多套房持有者的生活安定资金贷款额度从2亿韩元下调至1亿韩元，同时停止了附带所有权转移条件的全租贷款，从而阻断‘差价投资’。在这种情况下，降息固然可以减轻借款人的利息负担，但很难直接转化为房价上涨或成交量明显增加。”
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