首尔重建重建项目收益性改善…整备项目基本规划将于9月实施
2030城市及居住环境整治规划调整案修改通过
从下个月5日起重新公示，预计9月内最终公告
引入项目收益校正系数，承认现状容积率…重建项目也允许重复适用
放宽1、2类一般居住区及准工业区容积率标准
为提高整备项目的盈利性、扩大住房供应，首尔市对整备事业基本规划进行重新调整，并将从9月起实施。市政府将引入项目性盈利修正系数并承认现况容积率，同时在用途地区上调时把公共贡献比例从10%下调为10%。此前仅适用于再开发项目的项目性盈利修正系数与现况容积率的叠加适用，也将部分允许用于重建项目。
首尔市22日表示，已召开第12次城市规划委员会会议，审议并有条件通过了“2030首尔特别市城市·居住环境整备基本规划（居住环境整备事业部分）”的再调整方案。将在下月5日起进行为期14天的重新公示后，于9月最终公布基本规划再调整方案。
“2030城市·居住环境整备基本规划”是以改造老旧·不良住宅区为目标，依据《城市及居住环境整备法》规定制定的基本规划。本次再调整方案以激活整备事业、稳定供应住房为目的，重点在于弥补僵化的容积率和建筑高度规划、对象区域缩减等方面的局限。
本次再调整方案为改善项目盈利性，提出了△引入项目性盈利修正系数 △承认现况容积率 △放宽第一、二类一般居住区及准工业区的容积率标准 △放宽公共贡献率等内容。现况容积率是指建筑物登记簿上住宅小区的容积率，许可容积率则是将基准容积率与作为激励提供的容积率相加计算得出。上限容积率是指在提供公共设施等时，在基准·许可容积率基础上额外提供的容积率。
项目性盈利修正系数是为缩小首尔市内各地区之间项目盈利差距、提高项目盈利性而设立的制度，不仅考虑土地价格，还综合考虑小区规模、密度等因素，在许可容积率上最高可适用2.0的修正系数。其适用方式为在许可容积率激励部分乘以修正系数，适用后许可容积率激励范围将从现行的20%扩大至最高40%。
项目性盈利修正系数的计算公式为：以公告地价修正系数（用首尔市平均公告地价除以项目用地平均公告地价所得数值）为基础，加上用地面积修正系数和户数密度修正系数得出。但再开发项目仅适用公告地价修正系数。
对于重建项目，公告地价越低、用地面积（基地）越小、小户型住房数量越多，修正系数适用值就越高。例如，在第三类一般居住区中，某项目的基准容积率为210%、许可容积率为20%，若适用2.0的修正系数，则许可容积率将提高至40%。由此分售住房比例增加10个百分点，分售收益扩大，项目盈利性得到改善。
对于已经超出许可容积率建成的小区或地区，将把其现况容积率认定为基准容积率。再开发方面，对于位于第一、二类一般居住区内、容积率超过条例容积率（第一类150%、第二类200%）的建筑物，将根据基地面积比例，最高可将法定上限容积率认定为基准容积率。对于重建项目中的过密小区，则可以在无需公共贡献的情况下，完全保留其现况容积率。此前若现况容积率高于许可容积率，要确保达到许可容积率以上水平，必须进行公共贡献。目前首尔市内超出现行容积率标准的过密老旧小区共有149个（8.7万户）。
同时，首尔市还将部分允许在重建项目中叠加适用项目性盈利修正系数与现况容积率。这是综合考虑重建过密小区与一般小区之间的公平性以及改善实际项目盈利效果而采取的措施。在获承认现况容积率的过密小区中，可对相当于一般小区许可容积率激励量（最高20个百分点）的部分适用项目性盈利修正系数。盈利性较差小区的许可容积率，最高可被决定为比现况容积率高出20%。
例如，在现况容积率为260%的第三类一般居住区过密小区中，若项目性盈利修正系数为1.5，则可对超过现况容积率的10个百分点部分予以适用，最终许可容积率将达到270%。
第一、二类一般居住区以及居住区密集的准工业区的容积率和建筑高度也将予以放宽。第一类一般居住区目前仅允许建至4层以下，今后若包含架空层（Pilotis），将允许建至6层以下。法定上限容积率将从原先的150%提高到200%。第二类一般居住区的许可容积率也将从200%提高至210%。准工业区的法定上限容积率将放宽至400%，此前与第三类一般居住区相同，仅适用至250%。
在用途地区上调时，公共贡献比例将从原先的15%缩减为10%。若引入租赁住房和战略用途设施（如老年福利设施等），适用于上限容积率的建筑物捐赠系数将从0.7提高到1.0。将公共租赁住房收购价格上限定为基本型建筑成本的80%的方案，将在相关施行令修订后于9至10月间实施。
为确保整备事业的公共性，首尔市还将许可容积率激励项目从现行6项增加至12项。若营造公共步行通道、开放式小区，或设置托育·高龄服务设施，取得面向残障人士等的无障碍建筑认证，取得为防止楼板间噪音的楼板撞击声性能等级认证等，均可获得激励。此外，建设环保建筑、长寿命住房·优秀设计，打造亲水滨水空间，改善共同住宅安全性能（消防·避难），设置蓄洪池、建设城市空中交通设施等，也将获得激励。
为应对气候危机，将新设针对零能耗建筑（ZEB）、绿色建筑认证等的激励措施。这些激励将与地价联动，地价越低，获得的环保激励越多。相关激励可选择适用于上限容积率或许可容积率；若将环保激励适用于上限容积率，将反映地价因素，最高可提供2倍的激励。
首尔市行政第二副市长Yoo Changsu表示：“通过本次‘2030基本规划’再调整，首尔市将率先推进近期发布的‘8·8住房供应扩大方案’，大幅改善条件恶劣的老旧居住区整备环境，并有望为一直缺乏项目推进动力的项目区域注入新的活力。”
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