首尔全租“供不应求”…“房价猛涨也先续约”[两项租赁法冲击]

by Park SeungUk

Published 01 Aug.2024 07:00(KST)

Updated 01 Aug.2024 10:02(KST)

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瑞草·城东·芦原·衿川主要小区实探
首尔各地，想找全租房源“难如登天”

供应不足叠加公寓集中
再加上两项租赁法推高全租价格

“全租到期满4年也只能先谈续租”
“房源不流转，全租房根本挂不出来”

首尔瑞草区盘浦洞的盘浦Xi小区。图片由记者Park Seunguk提供

“在盘浦洞主要小区中，8、9月能入住的全租房源吗？以专有面积84㎡为基准，看下来‘盘浦 Xi’1套，‘盘浦 Richel’1套，‘盘浦 Summit’2套，一共也就这4套左右。像最近这样难找房源的时候，原承租人往往根本不问条件就直接续约。住满2年的承租人行使合同更新请求权，住满4年的承租人也会再追加续约。所以现在房源几乎断供了。”（上月30日，首尔瑞草区盘浦洞盘浦 Xi附近一家房地产中介事务所代表）

首尔地区公寓全租房源正出现“供不应求”现象。根据房地产大数据公司“阿实”的统计，截至1日（以上月30日为基准），首尔公寓全租挂牌量较今年年初减少逾20%。成交量也在减少。首尔市房地产信息广场数据显示，与今年1月相比，首尔公寓全租成交量到6月为止减少了30%以上。

由于住房供应不足，首尔公寓全租已变成“稀缺资源”。在今年上半年首尔入住房源（5850套）尚不足去年上半年（1万5080套）一半的情况下，全租价格大幅飙升。首尔公寓全租价格指数已连续1年2个月上涨。

尤其是4年前即2020年7月31日实施的“租赁两法”，更是火上浇油。当时新签的合同如今重新签约时，正在进一步推高全租价格。全租诈骗事件发生后，非公寓需求转而选择首尔小户型公寓，也在推升全租价格。

盘浦 Xi全租价，半年上涨5亿韩元

瑞草区盘浦洞“盘浦 Xi”附近一位房地产中介事务所代表表示：“虽然尚未反映在国土交通部实际成交价公开系统中，但最近距离7号线最近的商铺栋一套84㎡房源以18亿5000万韩元的全租价格成交。”与今年1月（13亿5000万韩元）相比，全租价半年飙升了5亿韩元。自4年前租赁两法实施后，全租价格在不断刷新历史高点时，该小区的高点曾达到20亿韩元。

另一家附近房地产中介事务所室长称：“去年就算以13亿韩元挂牌也卖不出去，但今年氛围完全变了。商铺栋一套以18亿5000万韩元成交后，预计今后即便不是商铺栋，全租要价也会涨到17亿韩元左右。”

同一天在城东区下往十里洞“Ten’s Hill”看到，以专有面积84㎡为基准，两个月内可入住的全租房源也只有3套。附近一家房地产中介事务所代表表示：“Ten’s Hill就算住满4年的合同期也很少会退租，有的人甚至住到8年。如今全租房源比买卖房源还难找。”本月初，一套专有84㎡全租房源以9亿5000万韩元成交，比今年1月上涨了1亿5000万韩元，要价最高已涨至10亿3000万韩元。

一位在此处看房的需求者表示：“正在打算趁更晚之前赶紧找好全租房。等买卖价格涨到一定水平停滞后，原本观望是否买房的人会转而选择全租。那样一来，全租需求会比现在更多，只会推高全租价格。”

上个月30日，记者在首尔城东区下往十里洞造访时看到，Tenshill附近的一家房地产中介事务所张贴着公寓价格表。 [照片=记者 Park Seunguk]

“如果不是差价投资，很难再有全租房源放出”

首尔芦原区中溪洞的青丘三期公寓小区。照片由记者 Park Seunguk 提供

在芦原区中溪洞“Cheonggu 3次”小区，全租房源同样是“可遇不可求”。小区附近一位房地产中介事务所代表表示：“Cheonggu 3次属于学区房，小区本来就少有房源放出，加之临近第二学期开学，房源更难释放。在这种情况下，价格只会继续上涨。”他还表示：“今后如果不是有人进行差价投资购买房子，这个小区很难再有全租房源出现。”

Cheonggu 3次专有84㎡的全租实际成交价在半年内上涨了1亿8000万韩元。该小区一名居民表示：“2021年全租价格创下最高点时，我花了9亿韩元租进来，如果全租价格一直这样涨下去，还不如干脆买房，所以正在打听。”

衿川区独山洞“乐天 Castle Gold Park”附近一位房地产中介事务所代表也表示：“由于首尔全境房源紧缺，很难找到可以搬去的地方，所以就连住满4年的承租人也选择按照房东开价提高全租价格，继续居住。”乐天 Castle Gold Park 3次的全租价格今年以来上涨了8000万韩元。专有84㎡全租在本月初以7亿3000万韩元成交，目前要价最高已达7亿9000万韩元。

明年、后年全租价都有可能继续上涨

首尔衿川区独山洞 Lotte Castle Gold Park 三期小区。[照片由记者 Park Seunguk 提供]

Kim Inman 不动产经济研究所所长表示：“全租是刚性需求，除非像2年前那样利率大幅上升或入住房源大幅增加，否则价格不会下跌。全租价格上涨应视为常态，关键在于涨幅有多大。”他接着分析称：“目前首尔公寓供应不足，很多人在4年全租期满后选择续约，导致房源周转不畅。全租价格不仅明年，甚至后年都有可能持续上涨，政府的全租供应对策已刻不容缓。”