“比4年前全租金涨20%……明年恐现逆全租”[租赁法两部曲冲击]
专访 NH农协房地产首席专家 Kim Hyoseon
“租赁两法”实施后
四年间首尔主要公寓全租价格分析
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首尔公寓全租价格正大幅飙升。从去年5月起，连续62周每周都在上涨，从未间断。新建公寓供应不足是推高价格的主要原因之一。发生多起多户住宅全租诈骗事件后，人们纷纷转向选择公寓全租，也起到了推波助澜的作用。随着全租价格猛涨，“与其这样不如买房”的人越来越多，连带将买卖价格一并推高。
今年下半年这种走势是否会持续，备受关注。上月31日，是《租赁关系保护法》两项修正案（合同续约请求权制·全月租涨幅上限制）实施满4年的时间节点。NH农协不动产首席专家委员 Kim Hyoseon 通过对首尔主要地区大型公寓全租价格的分析资料判断，全租价格将继续上涨。
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首尔全租价格相比4年前上涨了多少
“2020年在首尔签订新公寓全租合同的人，今年合同满4年，需要重新签约。如果他们在同一套公寓续租，必须将全租价格上调大约15%至20%。”
正如 Kim 委员的这一分析，首尔市内主要小区的全租价格较4年前都有所上涨。以专有面积84㎡的中位数价格（按面积排序时的中间值）为基准，诺园区 Cheonggu 3cha 从5.7亿韩元涨至7亿韩元，城东区 Ten’s Hill 从7.5亿韩元涨至8.8亿韩元。
即便不是核心大型小区，根据位置和房屋状况不同，也出现了至少要多付1亿韩元、最多要多付3亿韩元的承租人。如果按照全租价格的涨幅追加贷款，这些家庭每月为偿还银行贷款需要多支出40万至50万韩元。
受《租赁关系保护法》两项修正案影响，下半年全租价格很可能进一步上涨。观察该法实施次年即2021年的情况可以发现，新签合同的押金涨幅远高于续约合同时的押金涨幅。Kim 委员表示：“2021年新签合同押金比续约合同押金高出约40%。这是因为房东担心由于合同续约请求权，2年后无法再涨价，于是提前大幅提高押金。”
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明年或现“倒挂全租”危机
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Kim 委员警告称：“即便明年全租价格比今年进一步上涨，只要仍低于2021年创下的历史最高点，就可能爆发‘倒挂全租’问题。”
所谓倒挂全租，是指在续约时点，全租价格低于上一轮合同价格的情况。此时，即便与同一承租人续约，房东也反而要退钱给承租人。即使重新寻找新承租人也一样，由于全租价格已经下跌，为了退还此前收取的全租押金，房东不得不另外筹钱。
过去20年间，首尔公寓全租价格的年均涨幅约为3%。假设明年全租价格仍上涨这一幅度，则2025年全租押金很可能仅为2021年的85%至90%水平。以2021年记录到8.4亿韩元的 Cheonggu 3cha 为例，可推算出其明年全租价格约为7.21亿韩元。以此为基础计算，房东需要向完成4年（2年+2年）合同期的承租人退还1.19亿韩元。Ten’s Hill 需退还约1.236亿韩元，Banpo Xi 则需退还约2.55亿韩元。
房价越高，需要“吐出”的金额越大。如果房东没有充裕资金，只能申请贷款或出售房屋。如果还能进一步提高押金，这也是一种办法，但会带来全租价格进一步上涨这一副作用。
Kim 委员表示：“如果今年下半年之前首尔公寓全租价格大幅飙升，达到或超过2021年的水平，那么对倒挂全租的担忧可能会消失。”但她同时评价称：“当初引入《租赁关系保护法》两项修正案，是为了保证4年间全租价格稳定，可如果转了一圈之后，承租人仍然要支付史上最高水平的全租价格，这本身也是一种讽刺。”
从全租转为买入将推高房价
如果全租价格的上涨势头持续到明年，买卖价格也可能继续跟涨。原因在于，2021年的全租价格与当前的买卖价格差距并不大。Cheonggu 3cha 在2021年的最高全租价格高达10亿韩元，而目前该小区的买卖价格在11亿韩元后段。4年前住全租的人，到了明年合同期结束前后，很可能转而成为购房需求。
Kim 委员表示：“在2021年支付了史上最高押金的人当中，可能会有相当一部分开始考虑买房，这将成为推高买卖价格的额外因素。”
在全租价格上涨过程中，受冲击最大的是普通民众。2020年在多户住宅或联排住宅中以全租方式居住的人，今年也必须签订新合同。去年全租诈骗事件爆发后，这些群体也较少青睐多户住宅，而更偏好小型公寓。与其说是首尔市中心，不如说需求主要集中在诺园区、道峰区、江北区等地。这些地区的全租价格上涨势头也难以避免。
Kim 委员预测称：“从多户住宅首次搬入公寓的人，或像新婚夫妇这样需要签订首次公寓全租合同的人，居住成本负担将大幅增加。”她接着表示：“《租赁关系保护法》两项修正案在保护承租人方面具有积极意义，但同时也伴随着租赁市场不稳定的副作用。需要出台措施，防止在新签或续约时，将4年份的全租押金涨幅一次性计入合同，从而引发的、取决于新签或续约周期的市场不稳定。”
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