美国不动产资产查封规模创9年来新高
“默认”拖累…部分人士谈论“见底论”
市场寄望9月降息成行
但业界困境恐将持续相当长时间
由于美国商业房地产市场持续低迷，被查封的房地产资产规模升至9年来最高水平。有人将其解读为商业地产市场状况正在接近“触底”的信号，但也有悲观观点认为，低迷将持续相当长一段时间。
29日（当地时间），《华尔街日报》（Wall Street Journal）援引市场信息提供商摩根士丹利资本国际（MSCI）的数据报道称，今年4月至6月（第二季度），美国被查封的办公楼、公寓及其他商业地产规模达205.5亿美元（约合28.4万亿韩元），较第一季度增加13%。这是自2015年第三季度（275亿美元）以来约9年间的最大规模。
商业房地产市场自新冠疫情后在居家办公常态化、高利率长期化的背景下持续低迷。过去以较低固定利率举债的业主，随着贷款到期，不得不以高出许多的利率再融资，面临困难，违约开始出现。这被解释为引发不良房地产被查封增加的原因。
业内当前正翘首以待美国联邦储备制度（Federal Reserve）下调基准利率。鉴于通胀已在一定程度上得到控制，市场押注今年9月将开始降息。
但也有悲观论调扩散，认为即便降息也无法恢复已经受损的商业地产价值，因为商业地产价格跌幅过大。以华盛顿特区为例，近期多栋建筑以“白菜价”成交，保险公司State Farm最近就查封了白宫附近的一栋办公楼，并以1760万美元（约合243亿韩元）出售，这一价格较业主2010年购入价打了3折，折扣幅度达70%。
不过，也有观点认为，商业地产查封增加，意味着低迷的市场状况正在接近底部，是一种信号。《华尔街日报》解释称：“当贷款机构查封房地产后，通常会迅速出售，这一过程有助于在经历长期低迷的市场中重新定价房地产价值。”
即便如此，商业地产行业所感受到的痛苦仍可能长期化。《华尔街日报》指出：“如果美国经济步入衰退，裁员增加导致办公空间需求进一步下降，商业地产价值今后还有可能继续下滑。”
监管当局也对商业地产市场低迷可能对金融体系造成的潜在冲击保持高度警惕。根据市场信息公司Trepp的数据，从今年起至2027年到期的商业地产相关贷款总规模高达2.2万亿美元（约合3000万亿韩元）。
美国商业地产贷款逾期率上升，也意味着未来被查封资产可能进一步增加。Trepp的数据显示，以商业地产贷款为基础资产发行的商业抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）的逾期率本月达到8.11%，为2013年11月（8.58%）以来约11年间的最高水平。
由于商业地产市场状况很难恢复到疫情暴发前的水平，而利率也远高于过去“零利率”时期，房地产开发商与以往不同，选择处置资产、退出项目的情况正在增多。房地产投行Eastdil Secured的常务董事Nicholas Zeidenberg表示：“在本轮（低迷）周期中，许多投资者认为办公楼的价值正面临困境。”
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