[Why&Next]竣工延迟公寓达15.6万户…两年间激增7倍

by Sim NaYoung

Published 13 Feb.2024 08:10(KST)

Updated 13 Feb.2024 14:08(KST)

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无法按期竣工的住房工地激增
21年2.3万→22年7.6万→去年15.6万

施工成本上涨、重建纠纷、高利率、项目融资等多重叠加
预计入住房源减少但房价影响不大

#1. “紧急招募未获支付误期赔偿金住户集体诉讼参与者，自1月29日起受理。”这是上月张贴在首尔某公寓小区公告栏上的一则公告。去年6月26日，施工方通知称竣工将延迟，此后该公寓的入住被推迟了数月。历经波折终于搬进新家，但尚未拿到误期赔偿金的住户们正在准备集体诉讼。

#2. “本以为今年春节能在新家过，完全没想到会变成这样。”京畿道水原市某A公寓式办公楼的认购者们8日在水原市政府前举行集会时如此表示。此后他们还进行了剃发仪式。尽管原定上月31日可入住，如今却仍不知何时才能搬入。施工方为赶工期而勉强施工，引发豆腐渣工程争议，矛盾不断激化。

由于包括原材料和人工费在内的工程造价上涨，叠加重建、再开发工地的矛盾，以及高利率和房地产项目融资（Project Financing）问题，无法如期竣工的住房数量正急剧增加。

根据IBK投资证券创新企业分析部研究员Jo Junghyeon 13日的分析，以去年11月为基准，全国住房竣工延误的规模估计为15.6万户，比房地产买卖价格创下高点的2021年12月（2.3万户）增加了约7倍。

竣工延迟将加大建筑公司流动性风险

Jo研究员表示：“新冠疫情之后，住宅施工周期最短约为26个月、最长约为48个月”，“从开工起，施工周期超过这一平均区间的项目被统计为竣工延误物量。”在超低利率时期的2019年末，竣工延误住房仅约6000户。数量突然激增始于2022年末（7.6万户），去年更是突破15万户，达到峰值。

地方的竣工延误情况被指比首都圈更为严重。以去年11月为准，地方的竣工延误率（相对于竣工预期未竣工住户的比例）为31.8%。与2021年末（6.5%）、2022年末（11.4%）相比，该比例大幅上升。同期首都圈竣工延误率也从3.5%→15.5%→23.2%一路走高。只是相较地方程度稍轻，但陡峭上升的走势类似。

Jo研究员分析称：“未能遵守责任竣工期限的施工方，面临着作为惩罚需承接（开发商）债务的风险，或将引爆或有负债问题。”承接债务意味着施工方必须代替开发商偿还投入项目融资业务的银团贷款本息。

他还分析说：“施工方还必须向入住居民支付误期赔偿金，可能因此出现流动性风险。”根据《住房法》，如果未能兑现入住招募公告中载明的预计入住日期，建筑公司必须就入住款按逾期利率支付赔偿金，逾期利率为年均5%。

今年工程造价还将继续上涨

工程造价上涨以及整备项目工地围绕工程款追加问题的纠纷，使得竣工延误项目大幅增加。国土研究院副研究委员Kim Jihye解释称：“水泥和预拌混凝土在2022年同比涨幅超过20%，去年涨幅也接近10%。”据建设产业研究院统计，以2015年为100的建设工程造价指数从2019年12月的121.8，飙升至去年12月的153.26，3年间暴涨了25.8%。

去年建筑业从业人员的日平均工资（26万5516韩元）也较前一年（24万8819韩元）上涨了约7%。Kim副研究委员补充说：“由于建筑技能劳动力短缺，人员供给不稳定，施工效率下降”，“因此导致工期拖延，现场维持费用和金融成本也被迫增加。”

再开发、重建工地的杂音也不绝于耳。因工程款未获支付，自上月1日起停工的首尔恩平区Daejo1区就是典型案例。在发生纠纷的工地，为了厘清工程款上涨的原因，往往会委托韩国不动产院进行工程造价核查，此类委托去年激增至30件。2019年也仅有3件。然而，由于设计图和施工说明书内容不完善，连不动产院都难以查清事实，这是现实状况。建筑业界表示，最终因工程款纠纷而演变成法律诉讼的案例正在增加。

一旦开发商或施工方陷入资金困境，工程也可能突然中断。西江大学房地产研究生院教授Kwon Daejung表示：“随着房地产景气转弱，项目盈利性下降，再加上利率上升，部分地区因无法支付项目融资利息，出现开工后工程中断的问题。”庆南咸安首个地区住房合作组合整备项目“Haman Nammyung The Rau”在转为正式项目融资时失败，2021年11月在施工一层框架时工程停摆。施工方Nammyung Construction未能收回工程款，上月被宣告倒闭。

今年还存在进一步推高工程造价的因素，竣工延误问题可能更加严重。Kim副研究委员警告称：“自今年起，30户以上民营公寓将强制实施‘零能耗建筑’要求”，“由于纳入了加强楼板间噪音标准、扩充电动车充电设施等内容，工程造价将进一步上涨。”

入住供应将减少，但受低迷影响价格波动有限

5日从首尔龙山区眺望的公寓。照片=记者 Kang Jinhyung aymsdream@

公寓竣工延迟会导致入住供应量减少。KB金融控股公司经营研究所预计，今年首尔的入住供应量为1万1422户。即便与全球金融危机后爆发史上罕见房地产萧条的2012年（2万336户）相比，也减少了近1万户。研究所预计，涵盖首尔、仁川和京畿道在内的首都圈总入住量为15万628户，较过去5年平均值（18万7859户）减少21.1%。

在这种情况下，入住供应萎缩的顺序通常是先推高全租价格，再经过时间差传导至买卖价格。然而，由于房地产市场低迷，竣工延误对市场的影响预计将十分有限。

韩国不动产院对2月第一周全国公寓价格周度走势的调查显示，在主要地区中，全租价格环比首尔上涨0.07%、仁川上涨0.08%、京畿道上涨0.02%。相应的买卖价格则在首尔下跌0.05%、仁川下跌0.05%、京畿道下跌0.08%。