NH投资证券发布《方背洞重建深度分析》房地产报告
高档公寓云集 “新富人区”有望重生
NH投资证券于25日表示，已出版《芳荚洞重建深度分析：按区块划分的项目现状及收益性分析》报告。
该报告梳理了芳荚洞各重建项目的推进现状、特点及主要议题，并通过市场动向与收益性分析进行展望。NH投资证券预计，芳荚洞将通过重建项目，在未来5年内重塑为高端公寓密集的“新富人区”。芳荚洞的特点在于，一般公寓重建与独栋住宅重建项目并存。独栋住宅重建项目是将老旧的独栋、多户、联排住宅等重建为公寓，与再开发类似，但由于基础设施已具备，无需追加安装，项目收益性相对较好。
除已完工项目外，独栋住宅重建目前在5~7、13~15区共6个区块正在推进；公寓重建小区中，芳荚三益、新东亚、三湖（第1、2期及10、11栋）、新三湖（三湖第4期）4个小区的项目正全面推进。从各项目进度来看，最快的是芳荚6区。6区计划于2025年10月入住，其后是计划于2026年8月入住的5区。芳荚三益也在施工中，目标是于2026年实现入住。
本次项目的主要议题包括重建超额收益回收制（下称“重超回”）和调控地区指定。重超回负担金偏高时，会成为削弱项目收益性的因素。芳荚5、6、13、14区于2017年12月31日之前申请管理处置许可，因此不适用重超回。但对于适用重超回的项目，由于2023年底重超回相关法律修订，预计负担金将有所下降。此外，芳荚洞隶属瑞草区，属于投机过热地区及预售价格上限适用地区，组合成员资格转让及预售价受限，被认为可能对项目推进产生影响。
在项目收益性审查中，重要因素包括比例率、容积率和土地份额。尤其是独栋住宅重建，与再开发类似，各标的物的评估金额不同，因此根据比例率的不同，组合成员的分摊金可能减少或增加，显得尤为关键。计划于今年8月进行普通预售的5区，原规划为组合成员预售价每坪4000万韩元、普通预售价每坪5100万韩元，但鉴于建筑成本上涨，认为存在上调的可能性。
Jung Bohyun NH投资证券税务中心房地产首席研究员（NH WM Masters专业委员）表示：“在高端住宅密集区域，一旦高端公寓小区接力入驻启动，凭借多元化的房地产类型、均衡分布，以及宽阔的绿地空间和优质学区，将重塑为极具特色的江南富人区。”他还建议称：“目前大部分项目处于开工或拆除阶段，5年内具备较高的入住可能性，因此当前仍是有效的买入时机，但由于属于预售价格上限地区，无房且积分较高的购房者应优先考虑通过认购方式介入。”
Jung Yuna NH投资证券房地产首席研究员表示：“芳荚洞因独栋住宅重建项目较多，整体来看项目收益性良好。”她同时解释称：“但由于与再开发一样，各自的权利价值不同，需对重建超额收益回收负担金、组合成员分摊金以及溢价对应的收益性进行细致分析。”
该报告原文可在NH投资证券官方博客上查阅。
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