PF之后呢？韩银称“已监测到商业地产不良风险”
在国内房地产项目融资（PF）不良风险加大的背景下，全球商业地产市场低迷持续，被指出可能成为动摇国内金融市场的另一因素。韩国银行也对国内商业地产市场的不良风险发出警告。
3日，国际金融中心表示，美国以银行业为中心，对商业地产贷款不良的警惕情绪持续升温。该中心引用全美经济研究局（NBER）资料分析称，美国银行在平均占其资产约四分之一的商业地产贷款领域，可能出现约1600亿美元（约209万亿韩元）的损失。也就是说，房地产市场的不良向金融机构传染的可能性正在增大。
这源于美国商业地产市场的低迷。研究机构预计，受新冠疫情暴发后居家办公增加影响，办公室空置率上升，纽约办公楼价格到2029年将下跌约40%。高利率持续也是商业地产低迷的另一原因。由此，美国银行的商业地产抵押贷款逾期率上升，损失忧虑进一步加重。
欧洲的情况也类似。德国、法国、英国等主要国家的商业地产行业损失急剧增加。由于房地产景气恶化，奥地利大型房地产企业西格纳集团的控股公司在去年11月向法院申请破产。
![从首尔南山眺望的首尔市内办公楼密集区景象。 [图片来源=联合新闻]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2024010309475316847_1704242872.jpg)
全球商业地产市场低迷带来的损失正在传导至韩国。未来资产资产运用公司耗资9786亿韩元投资美国得克萨斯州达拉斯地区一座办公楼，但在基金到期前的去年10月，以7879亿韩元的价格出售该楼，比买入价低约20%，蒙受巨大损失。相关基金投资者以未来资产未充分告知基金风险性为由，向金融监督院提交了投诉。
在Egis资产运用公司投资德国法兰克福Trianon大楼的“Egis全球房地产投资信托229号”案例中，据悉基金设立后累计损失率已超过80%。国内五大银行销售的海外房地产基金余额也高达7531亿韩元，损失忧虑不断加剧。
韩国银行同样就商业地产市场的不良可能性发出警告。韩银总裁Lee Changyong在本月1日发表的新年致辞中表示：“在主要发达国家，商业地产贷款已出现不良化迹象”，“在国内，以房地产项目融资为中心也检测到部分风险信号，必须格外注意，防止以本国经济薄弱环节为中心的信用风险扩散。”此后他在与记者见面时还表示：“海外各国中央银行对以美国为中心的全球商业地产市场不良化高度关注。”
根据韩国银行上周发布的《金融稳定报告》，今年三季度国内商业地产单位面积（每平方米）平均成交价格为586万韩元，较去年上半年高点621万韩元下降5.6%。成交量也仅为5.8万件，同比减少26.7%，表现低迷。以物流中心和中大型商铺为主，成交价格和成交量大幅走弱。
逾期率也在上升。非银行金融机构（储蓄银行、互助金融等）的商业地产抵押贷款逾期率从2021年的1.6%快速攀升至2023年9月底的4.4%。
韩国银行相关人士强调称：“国内商业地产抵押贷款在短期内大规模不良化的可能性不大，但潜在风险水平已高于过去”，“今后在商业地产供给过剩状态持续、经济复苏延迟及利率负担等因素作用下，相关贷款不良有可能成为现实，金融机构有必要提前采取应对措施。”
另一方面，有分析认为，美国和欧洲因居家办公扩散导致办公楼市场恶化，而韩国在新冠疫情结束后居家办公缩减，办公楼市场相对坚挺。韩国的问题被认为不在办公楼市场，而在物流中心和商铺市场。
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