首尔实际成交价指数今年首次下跌…房价进入第二轮调整期吗

有分析指出，今年以来首尔公寓实际成交价格指数首次转为下跌，意味着房价可能进入第二轮调整期。由于政府放宽监管，上半年曾反弹的公寓价格在贷款管制、高利率基调持续等影响下，仅过了半年就重回跌势，导致首尔各地出现交易萧条和下跌成交的现象。

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根据韩国不动产院18日公布的数据，10月首尔公寓实际成交价格指数环比下降0.08%，为今年以来首次转跌。与以挂牌价为中心的价格动向调查不同，实际成交价格指数是将实际成交价与前次成交价进行比较后，将涨跌幅指数化，被评价为较为准确地反映了近期市场状况。

从区域来看，包含江南四区的东南圈跌幅最大（-0.65%），主导了指数下行。高位临近前高点的小区较多的江南地区，实际成交价跌幅尤为明显。

全国公寓实际成交价格指数也下跌0.20%，为1月（-0.74%）以来指数首次出现下行。京畿道和仁川的实际成交价格指数环比分别下降0.35%、0.29%，跌幅大于首尔。

首尔公寓实际成交价格指数在房价涨势被遏制的去年按累计标准下跌了22.07%，但今年1月重回上涨通道后，截至9月累计上涨13.42%。部分热门区域的龙头公寓房价相较前高点已恢复到80%~90%，去年跌幅今年已大部分修复，市场上也一度扩散“反弹论”。这得益于政府在年初推进解除部分调控区域、推出特殊住房抵押贷款等放松监管措施，重新激活了买盘。

但随着政府在9月底结束了特殊住房抵押贷款一般型（6亿~9亿韩元）的发放，再加上高利率基调延续，首尔外缘地区的买盘开始急剧萎缩。

对房价下跌的预期也使需求方转为观望。根据KB国民银行发布的《KB月度住房市场动向》，10月首尔住宅买卖价格预期指数为98.2，较上月（106.5）下跌8.3点。该指数是KB国民银行以全国约6000家中介机构为对象，对2~3个月后的房价预期进行调查得出的，若低于100，则意味着2~3个月后房价下跌预期占上风。

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随着房价进入调整期，之前逐步出现回暖迹象的成交量也再度萎缩。根据首尔不动产信息广场的数据，10月首尔公寓成交量（按申报口径）为2313套，为今年1月（1412套）以来9个月内最低。预计11月成交量将少于10月。虽然本月底之前申报期限尚未结束，但截至16日，11月成交量仅为1672套，按目前趋势推算，最终成交量很可能低于2000套。

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